----熬过千亿阵痛 ， 财务持续好转 ， 泰禾开始逆袭//----

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文|AI财经社 张影

编|谢翊

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国庆节后 ， 泰禾集团董事长黄其森罕见地出席了项目发布会 ， 在冯仑、海岩、春妮等好友面前 ， 他言简意赅地谈了自己的经营体会 ， “伟大是熬出来的” 。

这是他2019年第二次公开露面 ， 不久之前的6月份 ， 黄其森还面向媒体 ， 一一解读现金、负债、销售等情况 。 在此之前 ， “现金、负债、销售额”是外界谈论泰禾的负面字眼 ， 而经历近半年的调整期后 ， 泰禾迅速转换发展路径 ， 从此前一家激进扩张型房企转变为一家稳健效益型房企 ， 寻求更为持续的发展路线 。

这样的调整 ， 让泰禾迅速调换到“安全地带” 。 黄其森重点解读的问题 ， 也从经营层面转向泰禾的管理团队和模式塑造 ， 比如泰禾的管理架构、泰禾的理想、泰禾的产品服务理念等 。

转变缘自今年泰禾一系列持续回转的经营指标 。 在近期发布的三季度报告中 ， 泰禾传递出一个信息：泰禾核心财务指标正在不断好转 。

种种迹象表明 ， 通过一系列战略调整 ， 泰禾集团正在逐步从“扩张型”向“效益型”转变 。 “促销售、抓回款、降负债” ， 成为泰禾集团2019年的主命题 。

主动降速维稳 ， 严控风险

早在2012-2014年 ， 泰禾以800亿的大手笔 ， 在北京、福建等一二线市场集中买地 。 迅猛的速度 ， 让泰禾被扣上“冒进”的标签 。 但与此同时 ， 大规模拿地的策略 ， 也让泰禾的销售业绩得到持续释放 ， 使其在2017年跨入“千亿俱乐部” 。

2018年 ， 随着市场形势的转换 ， 泰禾及时踩刹车 ， 从积极扩张 ， 转变为采取审慎的土地投资策略 。 然而 ， 随着市场形势持续低迷 。 2018年年底 ， 泰禾集团的现金流和偿债问题 ， 成为外界最为关心的疑问 。

负面舆论甚嚣尘上 。 在2019年6月的发布会上 ， 黄其森通过多项明确的经营数据 ， 回应了外界质疑 。 黄其森表示 ， “今年最后要兑付的债务不到100亿 ， 我们在手资金100多亿 ， 对泰禾这样的体量已经没有任何问题 ， 不要说100多亿 ， 就算300多亿有问题吗？”

事实上 ， 进入2019以来 ， 泰禾将提高周转、加强现金回款作为财务管控的重心 ， 欲通过加快项目周转、缩短开盘周期、严格考核项目回款等管理措施 ， 严防经营风险 。

泰禾开始由快转慢 ， 并打出了一系列组合拳 ， 应对流动风险 ， 如启动抢收计划 ， 加大销售优惠力度；转让多幅资产 ， 保障现金流水平；放缓土地投资速度 ， 稳健经营等 。

与此同时 ， 2019年 ， 房企融资渠道均受到不同程度的收紧 。 为了加强风险管控 ， 上半年 ， 泰禾对100多家合作的大小金融机构集中梳理 ， 通过债务置换的方式 ， 最终确定20多家长期战略合作伙伴 。 这个调整 ， 为泰禾融资带来更大保障 。

2019年上半年 ， 泰禾的资产负债率较2018年末下降2.28% ， 至84.6%;净负债率较2018年末下降126.16% ， 至258.69%；有息负债大幅降至1104亿元 ， 较2018年末1376.2亿元减少272.2亿 。

而进入三季度后 ， 这种转变在2019年三季报中体现得更为明显 ， 尤其是短期债务指标已得到大幅优化 。 截至到三季度末 ， 泰禾的短期债务为320.31亿元 ， 比一季度末的461.23亿元减少近140亿元 。 泰禾的整体有息负债也持续减少至1042.3亿元 ， 较上一季度减少62亿 。