----【头条】“窗外风景”要多花100万 ， “限价”之下 ， 楼盘定价有这些玄机//----

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网友小楠最近在看巴滨路的房子 ， 他发现巴滨路一楼盘同样的楼层和户型 ， 总价差高达一百多万 。 更让他颇为惊奇的是 ， 在1和2号房型中 ， 9层楼的单价都要比8层楼贵五千多 。

事实上 ， 如今同一楼盘同一栋楼同一户型的备案单价越拉越大已成常态 。 但大多数楼盘的价差都是每层楼涨一点点 ， 慢慢的拉开差距 。 像这样的一层楼单价高个5000多 ， 貌似来得有些陡 ， 高一层楼的风景难道就天差地别吗？有人愿意为此买单吗？

拉大价差 ， 以低价营销吸引购房者？ 据记者了解 ， 该楼盘为某某时代 ， 此次推出楼栋为3号楼 ， 全部为套内131.81平的四房户型 ， 其中1号和2号房型为看江房源 ， 3号和4号为非看江房源 。

该楼盘20层观江实景图

记者通过网上房地产查询备案数据 ， 发现29-1房的套内单价为23699.23元/m 2 29-4房的套内单价为15734.59元/m 2 。 价差近8千元 ， 总价差高达100多万 。

另外 ， 8-2房的套内单价为16656.42元/m 2 9-2房的套内单价为22095.42元/m 2 ；8-1房的套内单价为16935.34元/m 2 ， 9-1房的套内单价为22234.87元/m 2 。 就高了一层楼 ， 价差达到了5000多元/m 2 。

“除非8楼的景观面、户型视野等有很大硬伤 ， 否则不至于9楼比8楼贵那么多 ， 这个价差显然是不合理 。 ”对此 ， 重庆英联达美产业机构策划总监樊强表示 ， 备案价格的差异如此之大 ， 也可能和销售策略有直接关系 。 拉大价差 ， 必然会出现相对价格更低的房源 ， 在对外营销推广上 ， 自然可以以低价吸引客户 。

记者发现 ， 该楼盘在公众号上的推广确实为：“建面约166㎡ ， 建面单价约12000元/㎡起的高性价比精装观江（部分观江）大四房 。 ”也不排除为一种销售策略 。 实际上 ， 该楼栋的总价在205.6-313.3万元之间 。

记者向该楼盘置业顾问提出质疑 ， 置业顾问表示 ， 8楼也不是完全看不到江 ， 只是观景效果要差一点 ， 9楼的视野确实要好很多 。

事实上 ， 不仅仅是某某时代 ， 南滨路一地标楼盘 ， 拥有不可复制的江景资源 ， 低区户型单价2万＋ ， 高区户型单价同样高达3万＋ 。

楼盘定价有玄机 ， 你看懂了吗？ 无论是以获取高额利润还是以快速回笼为主要目标 ， 开发商在为楼盘定价时 ， 通常需要考虑三个因素： 一是成本——地价、建安成本、税收及其他费用总和； 二是竞争——市场供求总量、直接与间接竞争对手们的价格情况； 三是消费者——目标消费者能够接受何种价格 。

樊强告诉记者 ， 一般开发商定价会采取一定的定价策略 ， 首先会根据前期蓄客情况 ， 市场情况 ， 成本及利润要求 ， 销售速度要求 ， 以及楼栋在小区的位置等 ， 制定出均价 。 再结合楼层、朝向、户型、景观面等制定出分户价格 ， 也包括客户对不同户型的需求程度 。

那么 ， 同一栋楼的不同户型不同楼层有哪些定价原则呢？

领域机构董事、总经理刘兵经常参与到多个开发商楼盘定价 。 他告诉记者 ， 针对不同房源的定价 ， 开发商一般会考虑三个方面：