----卖得动才是真 ， 以福州汤斜华郡为例 ， 谈失去意义的备案价//----

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11月25日晚 ， 福州市预售许可公示系统显示晋安区汤斜华郡项目取得预售许可证 。 该项目的具体情况 ， 此前已经不止一篇文章介绍过 ， 这里就不再赘言 。 本次该项目865套住宅一次性领证 ， 其中安置房777套、商品房52套 ， 回购社会保障房36套 。 52套商品房中：131㎡户型2套、120㎡户型1套、90㎡户型2套、75㎡户型33套、60㎡户型14套 。 部分单元备案价如下：

看到这个备案价格可能大家会惊呼怎么“这么贵” ， 甚至有些软文也跟着声称这价很高 ， 是在托市 。 但是实际上大家也不用觉得太奇怪 ， 因为对比同片区的安商房项目可知 ， 去年12月6日拿到预售许可证的世茂云图三期就是这个价格 ， 时隔一年 ， 如今这个备案价和云图三期相当 ， 比云图一期、二期（五四理想城）要高 ， 虽说最终还是没有根据市场行情进行下调 ， 但也并没有涨 。

实际上汤斜华郡位于战坂路的东头 ， 所处位置较为靠里 ， 位置和世茂云图三期相比稍偏一点 ， 因此其备案价参照云图一期、二期的标准更加合理一些 ， 但最终还是参照了云图三期的备案价 。 虽然有点让人失望 ， 但也说不上太意外 。 实际上通过这次预售证仍然采用一年前的备案价标准 ， 并没有随着房价下跌而下调 ， 我们由此可以清楚看到：当初一度起到过限价效果的备案价 ， 如今已经失去了意义 。

从过去一年多时间里五四北其他楼盘的销售情况我们知道 ， 这些安商房项目都是在备案价基础上大幅降价才得以销售一空的 ， 最终的售价都在2万左右及2万以下 。 甚至有楼盘打出77㎡工程抵款房低至一次性128万的广告 ， 换算下来单价只要1.66万 。

因此 ， 在已有销售先例的情况下 ， 我们知道如今城投汤斜华郡想要卖得动 ， 实际售价也理应和此前已售项目相当 。 否则购房人也不会买账 ， 毕竟如今五四北遍地是性价比高得多的二手房 ， 商品房库存高企也是肉眼看得到 。

我们知道 ， 这一轮楼市调控之所以是史上最强 ， 也是因为采取的调控措施最为直接 ， 一般来说各地普遍采用限购、限售、限价的“三限”措施 ， 再配合上公证摇号等辅助手段来抑制炒房 。 但实际上各城市的执行力度有所不同 。 福建省内执行得最严格的是泉州 ， 自2017年11月调控升级至今 ， 两年间死死把房价按住 ， 和其他城市先涨后跌的“过山车”行情形成了鲜明对比 。

对于福州来说 ， “三限”措施中最先失去意义的是限价 ， 失效的原因一是房价大幅下跌 ， 二是备案价没有随着房价下跌而下调 。 如今即使给新盘再高的备案价也卖不出几套 ， 尤其是下半年开始的二次下滑 ， 已经逼得不少开发商开始使用各种方式变相降价 ， 备案价已成了一条卖不动的线 。

不过 ， 由于福州的商品房网签系统只公示未售房源的备案价格 ， 网签后的房源看不到价格 ， 使得外人无法获知已售房源的实际售价 ， 高昂的备案价反而起到了掩护效果 ， 即使开发商在备案价基础上大幅降价卖房 ， 只要低价买房的人自己不说 ， 之前房子买贵了的人也毫不知情 。 于是某些开发商在降价卖房的同时还要购房人签订保密承诺书 。 此前仓山淮安片区某楼盘业主投诉开发商降价卖房也是这种现象的真实写照 。

高昂的备案价除了给开发商降价卖房打掩护之外 ， 在无形中也给房托和营销号们提供了一个煽动恐慌的工具 。 例如 ， 近期福州东区开售的某楼盘备案价3.2万 ， 实际售价打了个88折只卖2.8万 。 对于那些营销号来说 ， 此时出现了两个价格 ， 在宣传上就游刃有余 。 需要鼓吹去化率高、楼市火爆、房子好卖让你快买的时候 ， 就告诉你这盘只卖2.8万 ， 价格实惠有人抢着买 。 第二天需要写文章鼓吹房价上涨的时候 ， 人家扭头立马告诉你这个楼盘价格是3.2万 ， 房价涨了 ， 完全忘了一天前自己写过什么 ， 完全无视实际上卖出去的价格 。