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小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋 ， 未办理相关证件 ， 未缴纳土地出让金等费用 ， 其产权证不是由国家房管部门颁发 ， 而是由乡政府或村颁发 ， 亦称“乡产权房” 。 那么 ， 小产权房签订律师见证书有效吗 ， 小产权房的法律效力是怎样的？

网友咨询：购买小产权房 ， 只有一份律师见证书 ， 具有法律效应吗？以后还可以买卖吗？

江苏当代国安律师事务所陆敬尧律师解答：

律师只是见证买卖合同 。 如果不是本村村民 ， 买卖无效 。

宅基地使用权不得单独转让 。 有下列转让情况 ， 应认定无效：

（1）城镇居民购买；

（2）法人或其他组织购买；

（3）转让人未经集体组织批准；

（4）向集体组织成员以外的人转让；

（5）受让人已有住房 ， 不符合宅基地分配条件 。

“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则 。 但也区分不同情况：

对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖 ， 该房屋买卖合同认定有效 。

对于将房屋出售给本乡以外的人员的 ， 如果取得有关组织和部门批准的 ， 可以认定合同有效 。

对于将房屋出售给本乡以外的人员 ， 未经有关组织和部门批准 ， 如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的 ， 该合同应作无效处理 。

陆敬尧律师解析：

“小产权房”拿不到正式的房产证 ， 因此并不构成真正法律意义上的产权 。 即小产权房只有使用权 ， 没有所有权 。 根据《中华人民共和国土地管理法》的规定 ， 小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售 ， 即购买后不能合法转让过户 。 其同时对房屋的保值和升值也有一定影响 。

签订小产权房买卖协议要注意什么

1、集体建设用地用二商品房开发目前处于限制事管制阶段 ， 国家尚未出台相应规定 ， 关于"小产权房"的合法化尚地定论 ， 因此购买"小产权房"尚存在可能导致合同无效的法律风险 。

2、购买"小产权房"时 ， 一定要注意审核出售房屋的合法手续 ， 要求出卖人出示该项目的建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证 ， 并向建委验证核实 ， 否则不能购买 。 实践中 ， 未办理合法手续的"小产权房"通常为违法建筑 很有可能会被强拆 。

3、即使是购买合法建造的"小产权房"也存在以下风险：

（1）不能取得产权证 ， 合同双方仅存在债权 。 房子建成后 ， 尽管出卖人有处分权 ， 但对于买受人来说 ， 因其未备案 ， 不能办理权属变更手续 ， 所以双方未发生物权变动 。

（2）"小产权房"不能在市场上流通 ， 不能办理转移登记 。

（3）"小产权房"一般都由乡镇政府或村委会开发 ， 房屋质量、物业以及相关的售后服务都无法保证 。