----关于小产权房的法律问题 ， 必须要看！//----

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首先我们来看一个简单的案例：

2003年10月 ， 甲与乙签订房屋买卖协议 ， 约定将甲名下的小产权房卖给乙 ， 价款为18.8 万元 ， 乙在协议签订之日起3日内付清房款 ， 同时甲交房给乙 。 协议签订后 ， 甲与乙如约履行了协议 ， 但因买卖的房屋所占用的土地属于集体土地 ， 房屋一直未能办理过户手续 。 5年后 ， 该房屋因征地被划入拆迁范围 ， 甲诉至法院要求确认与乙签订的房屋买卖协议无效 ， 同时要求乙退还房屋 。 请问 ， 甲的请求能否得到法院的支持?

案例中的纠纷涉及的小产权房以及一系列的风险问题就是我们今天要讲解的主题 。

小产权房是什么？

根据《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》 ， 职工购买公有住宅 ， 在国家规定的住房面积内 ， 可以按标准价出售 。 职工购房后另外拥有部分产权 ， 可以继承和出售 ， 但出售要在购买5年以后才能进行 ， 原售房的产权单位有优先购买权 ， 售房的收入在扣除相关税费后 ， 按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配 。

从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别 。 部分产权与全部产权的不同之处在于 ， 部分产权是强调永久使用权和继承权 ， 而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内 。

小产权房是一个狭义概念 ， 通过政府批准有正规建设手续的新民居是合法的 ， 可以长久拥有居住 。 对没有合法建设手续的房屋 ， 才是真正的小产权 ， 它不合法随时会被强制拆除 。

现实生活中小产权房主要分为以下三类：

第一类：占用集体用地或耕地违法建设 ， 将农民集体用地使用权流转 ， 用于商品住宅开发的违法建筑 。

第二类：在政府划拨或出让的土地上 ， 不按规划功能开发或使用 ， 并将限制销售的房屋直接在市场上销售 ， 具有产权纠纷隐患的不完全产权房 。

第三类：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发 ， 之后卖给军人以外的地方居民 ， 俗称“军产房” 。

小产权和商品房产权的区别：

国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中规定：凡按市场价购买的公房 ， 购房者能够拥有全部产权 。 市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格 。 国家和地方政府不予压低和抬高 ， 随行就市 ， 任由买卖双方商定 ， 只要双方能接受 ， 即可成交 。

按照市场价购得住宅的房主 ， 也就拥有了住宅的各项支配权利 ， 也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权 。

和一般意义上的商品房相比 ， “小产权房”没有土地出让金概念 ， 也没有开发商疯狂的利润攫取 ， 所以 ， “小产权房”的价格 ， 一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低 。

“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因 。

现实中 ， 一开始相当多的农民本身自己没有建设能力为了尽快建好自己的房屋把一部分小产权的房子卖出去 。

差不多以集资的形式把自己的房子建起来 。 虽然暂时没有产权证 ， 还是有相当多城镇居民和外来人员购买了小产权房 。

既购买了相当便宜的房子自己居住 ， 同时也是很大程度上帮助了农民解决了的建房资金难题 。

2019年关于小产权房的最新政策动向

根据《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》 ， 其中明确了相关工作的重大政策问题 。 前不久 ， 国土资源部表示 ， 将力争在明年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作 ， 并明确制定出小产权房最新政策 ， 小产权房不得登记发证 。 目前 ， 农村集体土地的确权登记已完成70%-80% 。