----这个冬天是刚需买房的最佳时机 ， 你信么？//----

----这个冬天是刚需买房的最佳时机 ， 你信么？//----

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最近一直想聊这个话题 ， 就是市场优惠幅度增大 ， 开发商利益松动的时候是不是入手的最佳时机？

房地产市场不好的时候 ， 特别是某些大微号的恶意炒作 ， 导致购房者观望情绪日益浓重 。 但是房地产会一瞬间的垮掉么？毕竟是中国的GDP是靠房地产支撑的 ， 目前来讲 ， 这种极端的现象不可能发生的 。

菏泽的楼盘很多 ， 显性库存在400万左右 ， 已售待售未推地块加起来大概有140左右个 。 实际上呢？目前来看今年的入市的大概中北·西城一品、北方明珠、澳泽幸福里、鲁商·蓝岸公馆、中铁·牡丹城、绿地城、鲁菏红花园、天华金都、陕建·广州一路号院九个新项目入市 ， 跟去年相比却是寥寥 。

目前菏泽住宅项目已经或者即将进入到清盘收尾阶段的楼盘大概有40到 50个左右 。 目前一期二期即将进入到收尾阶段的大概有20个项目左右 。 这样来看菏泽的项目好像真的没有那么多 ， 老项目清尾 ， 中期入市的项目开始利润营收 。

其实我前几篇文章一直再算土地成本 ， 包括成本以及融资费用 。 目前来看菏泽城区大部分项目拿地楼面价大约在1500-3500之间 ， 建筑成本费用在3021/㎡ 。 融资费用的话一般为20%-22%左右 。 综合来算 ， 去除融资费用大概在4521-6521左右 。 但是融资费用是一个项目中最大的支出 ， 假设拿地10亿 ， 其中融资费用6个亿 ， 那么一年的利息大概在1.2亿-1.32亿左右 。 这样核算下去 ， 整个菏泽城区除了几个价格峰值以外其他项目确实不赚钱 。

对于菏泽市场不看好的人来说 ， 菏泽没有实业 ， 没有实体经济 ， 留不住人才 。 就像某个大V号说的 ， 菏泽的高铁机场修好了 ， 更有利于菏泽人民外出打工了 。

没有人愿意背井离乡 ， 政府也不是傻子 ， 只会卖地 。 就像某地产高管说过的 ， 永远不要小瞧政府 ， 他们做每一件事都是经过深思熟虑过的 。

开发商不是傻子 ， 央企 ， 名企的开发商更不是傻子 。 中铁可以在菏泽投资700个亿 ， 打造一个中铁城 ， 难道凭的仅是一腔热血？

恒大、碧桂园、富力、绿地争相入驻、拿地 ， 难道是过来做慈善的？开发商赔钱赚吆喝 ， 只为慈善才是这个世界最大的谎言 。

普通老百姓不懂投资 ， 人云亦云 ， 喜欢看热闹 ， 打嘴炮 。 谁某个项目降价了 ， 开发商跑路了 ， 关注点挺高 。 你要是说菏泽楼市肯定会好 ， 现在是上车的最佳时机 ， 就会有一群人在后边骂你 ， 说你是开发商的走狗 。

洋洋洒洒写了这么多 ， 我只想说一句话 。 不管你说菏泽有多差 ， 就凭这里是XX的故乡 ， 也一定能发展起来 。 你看哪个城市飞机场、高铁说修就修了 ， 你看哪个四线城市 ， 一夜之间所有的品牌房企你都集齐了？

这个冬天 ， 对开发商来说确实称得上是严冬 ， 清尾的要面临交房维权以及资金压力的大考 。 正在销售的则被公司的业绩要求压得喘不过气来 。 菏泽楼市起的太快 ， 救活了很多人但是也会压死一部分跟风者 。

这天下从来没有免费的午餐 ， 该出手时就出手 ， 不要等到市场回暖 ， 再谈当初的悔不当初！