珠三角城市群景气度相对较低 ， 长三角城市群景气度相对较高 。 从2019年各大城市群的市场表现看 ， 长三角城市群的市场景气度相对较高 ， 房价上涨城市比例更大 ， 部分城市如苏州、宁波、南通等房价涨速也相对较快； 珠三角城市群的景气度相对较低 ， 房价下跌比例更大 ， 除深圳、东莞等外 ， 广州、佛山、肇庆、中山、惠州、阳江、清远等均有下跌 ， 其中肇庆跌速相对较快 。 京津冀一带 ， 唐山房价同比上涨较快 ， 秦皇岛、廊坊、沧州等城市同比略涨 ， 而北京、天津 ， 以及张家口、保定、衡水等城市房价同比下跌 。

核心城市住房租金下跌 ， 租房市场景气度下降 。 2019年10月 ， 核心城市住房租金指数为102.74 ， 环比下跌1.16% ， 同比下跌1.10% 。 核心城市住房租金继9月下跌速度有所加快后 ， 10月租金下跌速度继续加快 。 一方面 ， 9-10月属于租房市场淡季 ， 住房租金下跌具有一定的季节性波动属性； 另一方面 ， 2019年5-7月住房租金并未出现如2018年同期的显著上涨 ， 但8-10月的下跌态势类似 ， 因而2019年的租房市场景气度要低于上年 。

《报告》分析认为 ， 房地产融资政策仍然从紧 ， 但房贷利率趋于回落 。 2018年底至2019年初 ， 随着定向降准等货币政策的实施 ， 资本市场的资金紧张状况显著缓解 ， 部分城市首套房贷的实际利率由上浮10%-15%降至基准利率水平 ， 房地产相关信贷仍然受到严格的管控 ， 房地产融资政策环境仍然从紧 。 在房贷利率形成新规下 ， 既使存在房贷利率加成机制 ， 房贷利率中长期也将趋于下降 。 但在短期内 ， 房贷利率不会有显著变化 。

土地市场格局或将发生重大变化 ， 但短期不会对房地产市场构成直接冲击 。 短期内 ， 由于可用的集体经营性建设用地规模较为有限 ， 城乡土地市场并轨的尝试尚不会对房地产市场构成直接冲击 。

抑制住房投资投机方向未变 ， 但调控政策面临边际性宽松 。 随着土地改革等重大制度改革的推进和全国房价稳中趋降 ， 部分城市住房限购、限价政策有一定的边际性调整需要 。 作为一项被动成为长期制度的短期行政手段 ， 虽然住房限购政策对于抑制住房投资投机、稳定房地产市场起了积极的作用 ， 但是也在一定程度上降低了市场效率 。 作为短期应急手段 ， 一些城市的限价政策中长期效果也不明确 ， 但对市场效率的影响却较为显著 。

《报告》预计 ， 2020年重点城市住房市场总体先抑后稳 ， 房价有望实现软着陆 。 少部分城市仍存在较快上涨或下跌的可能 。 经济增速下滑 ， 城市化动力减弱 。 经济增长是城市进从而房地产业发展的源动力 。 经济增长速度下滑 ， 将导致城市化动力减弱 ， 并使得部分居民对房地产市场预期也发生转变 。 受外部贸易摩擦和内部结构调整的影响 ， 2019年3季度GDP同比增速降至6% 。 随着经济增长不断趋缓 ， 城市的人口吸引力相对降低 ， 对住房市场的短期信心也将受到影响 。 短期的主流房价预期将由谨慎乐观向有限悲观转变 。 一线房价总体先抑后稳 ， 个别可能上涨 。 二线城市涨跌并存 ， 但大起大落可能性不大 。 三四线城市总体下跌 。

《报告》最后建议 ，

1．坚持“房住不炒” ， 保持调控政策的延续性与稳定性；

2.把好货币供应总闸门 ， 保持房地产信贷规模稳定；

3.落实完善因城施策方略 ， 明确地方政府稳定市场主体责任；

4.稳妥推进住房市场长效机制建设 ， 促进长短期政策目标的均衡协调 。

来源：经济参考网

记者：于江 金辉