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房企多元化的背后：紧跟政策红利

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随着我国城镇化建设不断加速 ， 在行业销量见顶和“房住不炒”政策基调下 ， 仅靠土地、人口、城市红利实现扩张的时光一去不返 。 根据乐居财经此前一项统计 ， 2019年前三季度 ， A股上市房企平均净资产收益率为5.36% ， 较去年同期5.53%下滑约0.17个百分点 ， 这也让一些房地产企业越来越“焦虑” 。

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对于头部房企而言 ， 在年销售额达到上千亿的规模后 ， 如何继续保持高速增长 ， 是不得不面对的问题 。 因此 ， 除了地产开发主业之外 ， 尝试做一些其他产业的创新 。 另一方面 ， 当行业总体规模接近“天花板”时 ， 一些进取型的房企至少要在未来行业规模有所下滑前 ， 找到一个合适的“容身之所” 。

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从部分房地产企业的实际行动来看 ， 所谓的多元化也是紧跟政策红利 。

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以房企“产业+地产”布局为例 ， 随着近些年“双创”、“十三五”、大湾区规划纲要等一系列政策出台 ， 产业地产作为发展实体经济的重要载体得到国家和地方的支持与市场资本的追逐 。 一些房地产企业、制造业企业、金融资本企业、电商等纷纷涉足产业地产领域 。

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房企以此布局 ， 能够更容易的拿到土地 。 目前土地出让中纯住宅用地已经很少 ， 大部分都是综合用地 ， 房企要想继续做开发 ， 多元化策略实际上是“曲线救国” ， 通过利用政策红利 ， 不但能够降低跨界风险 ， 而且也有助于其在未来产业地产格局中占得一席之位 。

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反观 ， 对于中小房企而言 ， 当前面临的主要还是生存压力 。 在规模、资金、团队等有限的情况下 ， 跟风多元化布局 ， 未必是明智之举 。

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利润效果仍需观察

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事实上 ， 尽管房企的多元化布局已成发展趋势 ， 但这条路并非一帆风顺 ， 带来的利润效果也不能立竿见影 。

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从目前已公布三季报的房企情况来看 ， 绝大数房企的业绩仍来源于房地产主业 。 除极少数企业外 ， 无论在业绩占比还是利润贡献上 ， 非房地产业务都鲜有挑大梁者 。 而早年那批转型试水者 ， 仍在盈利边缘挣扎 。

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总体来看 ， 只有物业管理领域给房企带来的业绩贡献在不断增加 。 像长租公寓、特色小镇、共享办公等“风口业务”的布局 ， 目前仍处在摸索阶段 。 而部分房企进军的一些全新领域 ， 如新能源、教育、医疗等 ， 更是未知之数 。 尽管多元化的逻辑虽然清晰 ， 但真正操作起来却非易事 。

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正如恒大董事局主席许家印在谈及公司涉足的新能源汽车时所言 ， “我们造车要技术没技术 ， 要团队没团队 ， 是一穷二白一无所有 。 ”而万科董事局主席郁亮也大呼“多元化之路十年都不够” 。

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由此可见 ， 赛道转换之路 ， 远比地产开发的主营业务更为艰难 。

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易居研究院智库中心研究总监严跃进认为 ， 从开发商到运营商的角色转变 ， 是很多房企转型过程中的必经阶段 。 这要求企业有战略规划、人才储备、资金投入、项目累积等 ， 并非一蹴而就 。

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相关业内人士也表示 ， 多元化战略的成功与否 ， 不仅与新领域所处的发展阶段、市场前景有关 ， 又和房企的战略布局、运营能力等密不可分 。 但从时间周期上看 ， 这些业务并未真正迎来“收获期” 。

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从长远来看 ， 增量和存量房地产市场的红利正逐渐减退 ， 多元化布局是房企必须要面对的抉择 。 对于较早布局的多元化业务 ， 其效果将在未来数年得到检验 。 近几年布局的多元化领域 ， 则需要更长时间来考量 。

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虽然前路艰难 ， 但不积跬步无以至千里 。 在世界科技革命和产业革命关键期 ， 在中国经济转型升级的重要窗口期 ， 每个企业都要面临凤凰涅槃式的考验 。 中国房企在创造大量财富后 ， 同样正努力实现财富正循环 ， 通过多元化业务探索 ， 让资金重回社会 。 无论成功与否 ， 房企们的勇气和决心都值得肯定 。