----购物中心商铺后期运营 ， 为何成为散户投资的最大"暗坑"？//----

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购物中心的商铺到底能不能投资？当我们了解完国内购物中心当前存在的四大问题以后 ， 或许就有一些客观的结论了 。 此前 ， 我们分析了购物中心存在的三大问题 ， 分别是：1、城市商业存量过剩 ， 城市人口不足于支撑所有商业的问题；2、购物中心空间生存状态（地段+体量+运营）出现的优胜劣汰问题；3、项目定位不清晰 ， 业态构成与当地消费市场出现偏差问题 。

今天来讲讲最后一个问题：购物中心的后期运营管理 ， 如何决定项目的成败 。 鉴于我们所讲的主题是购物中心商铺 ， 因而这里都有一个前提 ， 购物中心是指小业主可以投资的可分割销售物业 ， 而非开发商整体自持的商业物业 。 因为 ， 如果购物中心整体由一个开发商或运营商自持 ， 就不存在分割出售的问题 ， 也就没有商铺投资的概念 。

可投资商铺的购物中心 ， 主要有两种模式 ， 也就是小产权模式、自持+小产权模式两种 ， 前者是100%分割销售给小业主的 ， 后者是开发商自持一部分 ， 另一部分以小产权形式出售给小业主 。 这两种模式在前面几期文章中 ， 已经描述了它们之间的一些特点 。 在涉及到购物中心如何长期经营、如何实现盈利 ， 最后就要谈谈他们的运营管理 ， 如果万事俱备 ， 但在这一方面出问题 ， 一个购物中心最终也无法成型 。

当前国内购物中心存在的四大问题中 ， 如果把前面两个问题比作是硬实力问题 ， 后面两个就是软实力问题 。 前者主要体现在外部的存在形式上 ， 后者主题体现在内部核心竞争力的构建上 ， 如果要让购物中心获得成功 ， 两条腿走路 ， 一个也不能少 ， 投资商铺的考量 ， 只有购物中心有能力解决好这四个问题 ， 才能算找到理想的投资项目 ， 否则 ， 就不能轻易投资 。

对于一个大型商业体来说 ， 后期运营是一个极为严峻的考验 。 就算整体自持的购物中心 ， 后期的运营管理也会经常出现偏差和失误 ， 它考验这整体运营团队三方面的的能力 ， 亦即购物中心整体内部运营能力 ， 对上游商业资源的整合能力 ， 以及对下游终端市场的把控与趋势预判能力 ， 只有这三方面全部到位 ， 购物中心才有可能在竞争赛道上不会掉队 。

对于整体自持的商业来讲 ， 由于能够进行统一规划、管理和调度 ， 因而在后期运营商 ， 其胜算的可能性会更大一些 ， 但是 ， 对于拥有众多小业主的小产权式购物中心来说 ， 后期统一管理的难度就变得非常大 。 他们会遇到什么问题呢？主要表现在以下几个方面 。

首先 ， 是开发商对项目开发的出发点和态度问题 。 也就是说 ， 开发商在开发这类可分割出售的小产权购物中心 ， 其出发点是什么 ， 如果是打着长期经营 ， 做品牌的理念去运作 ， 那么对于后期运营管理 ， 就会投入更多资金和精力；如果仅仅想着通过出售后获利 ， 完全出于一种短期目的 ， 那么 ， 对后期运营必然不会投入过多 ， 这样的购物中心 ， 最后只能任由发展 ， 自生自灭 ， 要想做到后期的运营超越竞争对手 ， 几乎是不可能的 。