其次 ， 是商业管理公司的运营管理能力问题 。 通常情况下 ， 可供出售的购物中心 ， 最后都会委托给一家第三方公司 ， 或者有开发商另外在建立一家商业管理公司 ， 进行后期的运营管理 ， 目的在于跟开发商主体剥离 ， 防范项目可能带来的各种纠纷 ， 防范经营风险 。 然后 ， 第三方公司会给小业主签署物业返租的协议 ， 从而对购物中心开始运营管理 ， 在这种前提下 ， 第三方公司的运营管理能力如何 ， 就关系到整个购物中心最后的成败 ， 有多大的投入 ， 就有多大的收获 ， 如果是一支国际顶级的运营团队在运作 ， 这种购物中心的成功率就会大增 ， 但是如果只是临时搭建的一个草头班子 ， 运营的结果可想而知 ， 在竞争强手林立的商业零售领域 ， 没有一支精兵强将的队伍 ， 是很难会操作成功的 。

第三 ， 小业主们的协同问题 。 这应该是小产权购物中心最致命的问题 ， 举例说 ， 购物中心分割成100个商铺 ， 就有100个小业主 ， 分割成1000个商铺 ， 就有1000个小业主 ， 如此多的小业主 ， 每个人的想法都不一样 ， 如何协同发展？如果在统一的售后返租期内 ， 有第三方公司进行统一规划、统一管理 ， 相对还会好一些；如果包租期限满了以后 ， 怎么办？就会面临一个非常尴尬的环境 。

如果购物中心在包租期内经营的不错 ， 小业主们也获得了不错的租金收益 ， 当面临包租期满 ， 是否继续在包租时 ， 就会出现从多不同的意见 。 其一 ， 可能大家都统一继续包租 ， 但是 ， 在租金收益上 ， 会提出更高的要求 ， 这样商业管理公司涉及到自身利益 ， 显然对过分的要求不会同意 ， 甚至商业管理公司也存在私心 ， 通过压低小业主的收益让自己的收益放大 ， 这样扯皮的结果 ， 就会两败俱伤；其二 ， 如果协同不一致 ， 各个小业主拿回商铺自己招租 ， 1000个业主就有1000种方法 ， 如何对购物中心整体规划、统一管理 ， 就成为一个难题 ， 一旦整体商业缺乏统一运营管理 ， 就会沦为二流三流的商业大杂烩 ， 与\"购物中心\"的商业定位完全背离 ， 最后必然导致失败 。

第四 ， 如何实现购物中心长期稳定经营的问题 。 这是基于第三点的小业主过多 ， 每个小业主都拥有产权这样一个棘手的问题 ， 投资型购物中心如何实现长久稳定的经营环境 ， 成为一个很难破解的难题 ， 这一方面 ， 现在业内也在不断地探索 ， 寻找最佳的解决途径 ， 但是 ， 无论什么办法 ， 分割出售的购物中心 ， 涣散的产权是一个硬伤 ， 它不同于社区商业、商业街可以在某种程度上放任发展 ， 购物中心的核心竞争力 ， 就是统一规划布局、运营管理 ， 形成一定特色的业态分布 ， 从而吸引目标消费者前来重复消费 ， 失去了统一规划的能力 ， 就像折断了翅膀 ， 要想起飞 ， 终究成为一番空谈 。 这也是投资购物中心商铺 ， 最终难于获得正常投资价值回报的终极问题 。

总之 ， 购物中心是近年来继传统百货业后 ， 重新焕发商业生机的一种新型业态 ， 传统的百货业在这一轮竞争中逐步被边缘化 ， 许多百货商场正在通过空间改造、调整业态等方法向购物中心模式转型 。 购物中心是时代孕育而生的 ， 才刚刚发出 ， 具有很强的生命力 。 但是 ， 由于国人传统的\"一蜂窝\"习性 ， 什么热门就往哪里冲 ， 导致了目前该领域发展过猛、乱象丛生 ， 因而自然就存在鱼龙混杂、参差不齐的行业现象 。 任何行业 ， 都有一个而从野蛮成长、到规范到成熟的过程 ， 今天的购物中心 ， 正处在野蛮成长阶段 ， 淘汰与过滤一部分不适应行业发展、不符合市场规律的商业 ， 去劣存优 ， 这是一个必然的过程 。 而在这过程中 ， 小产权式购物中心无论从哪方面看 ， 都缺乏强大的生存基因 ， 因而 ， 在投资时必须要谨慎再谨慎 。

到这里为止 ， 关于当前国内购物中心的四大问题 ， 全部讲完了 。 从下一篇文章开始 ， 我们来开讲如何防止购物中心商铺的暗坑 ， 在哪些情况下 ， 购物中心的商铺不能投资 ， 最后会有一套方法论 ， 谈如何客观理性判断购物中心商铺 ， 找到生财旺铺 。 持续更新中 ， 欢迎继续关注 。