起初预算有限 ， 买不到心仪的学区房 ， 在市场初热时被迫选择了并不太喜欢的独栋小区 ， 宿舍式住宅、没有阳台、老破小区、公共交通不便……再次提起时 ， 他仍旧不满意地这样评价自己被迫入手的房子 。

但即便这样他十分看不上的户型 ， 目前的价格涨幅也远超他预期 ， 并再次刷新了他对深圳房产的认知 。 他再次打开链家时 ， 发现小区房源基本已经售空 ， 挂牌量仅为两套 ， 且同户型的挂牌价 ， 比他不久前关注时一下猛涨了50万元 ， 远远超过了几个月前的成交价 。

“市场确实火热 ， 但实际上并不是外界看到的那样虚高 ， 以杨瑞的购入小区为例 ， 仍有部分低价房源 ， 但大部分房源没有上架 ， 所以外网看到的仅是已经签了委托协议的 ， 报价比较高的房源 。 ”深圳某中介员工刘青（化名）向记者介绍称 。

“起初业主对中介不信任 ， 不会跟中介签委托书 ， 但只有有委托书的房子才能上架 ， 有一些业主他不想签委托书等 ， 就只有我们内部能看 。 但那套挂的绝对虚高了 ， 同户型差价在130万元左右 ， 高挂牌价也会影响到其他业主心态 。 ”

“店里每天都有成交 ， 示范区、豪宅线等利好频出后 ， 最近市场供不应求 ， 这边现在有很多业主看到市场这么好 ， 反价得特别厉害 ， 也有很多不想卖的 。 ”

对于市场未来预期 ， 刘青也相当乐观 。 “现在各种利好政策惠深还有豪宅线上调 ， 成交特别火 ， 之前市场价的房子基本上都卖掉了 ， 之后有些业主涨了一二十万的 ， 基本上也可以卖掉 。 刚需可能年前都没有捡笋盘的机会了 。 ”

美联物业全国研究中心总监何倩茹分析认为： “对于深圳来讲 ， 第四季度利好消息频出 ， 因此房价虽有波动 ， 但 涨幅仍在预期范围内 。 政府也不愿意看到房价波动太大 ， 未来房价涨幅若脱离预期 ， 估计政府还将有后续办法来应对 。 ”

成交向罗湖龙岗转移

8月份以来 ， 特别是豪宅税调整后 ， 二手交易成本下降 ， 市场迎来新的成交高峰 。 南山、宝安房源被持续消化 ， 目前热点区域基本上处于无盘可卖状态 。 同时 ， 市场热度也在向远郊和曾不太被关注的罗湖和龙岗区域转移 ， 轮动效应明显且迅速 。

据深圳贝壳研究院监测 ， 豪宅税调整后 ， 全市二手房成交量上涨 ， 其中 中大户型受税费减免最为明显 ， 中高价位成交扩大 ， 3房户型成交占比最高 。

成交方面 ， 龙岗、大鹏、罗湖成交保持上涨 ， 南山、宝安、龙华成交占比小幅减少 。

深圳贝壳研究院分析认为 ， 一方面 ， 新政后业主心理预期调高 ， 尤其是南山、宝安对政策较为敏感、调价活跃的业主 ， 部分业主涨价甚至超过减税 ， 令一些比较诚意入市的置业者转而投向其他区域 。

同时 ， 热点区域优质房源迅速消化 ， 也促使置业者购买其他区域； 而龙岗、罗湖低价房源较多的优势凸显 ， 刚需置业者受政策刺激 ， 入市意愿更强 ， 置业需求得到有效释放 。

均价方面 ， 新政实施两周来 ， 政策逐渐被消化 ， 全市二手房均价回调 ， 刚需重新主导市场 。 中高价位物业成交占比减少 ， 刚需重新主导市场 ， 均价回调至政策前水平 。

据深圳贝壳研究院数据 ， 300万元以内物业占比变化不大 ， 300万~500万元物业成市场主流 ， 占比43.6% 。 主要是龙岗、罗湖低总价物业较多 ， 成交占比扩大 ， 推动均价结构性调整 。