----“学区房”是投资大陷阱 ， 面临断崖式下跌 ， 千万不能跟风买//----

----“学区房”是投资大陷阱 ， 面临断崖式下跌 ， 千万不能跟风买//----

“学区房”的本质是什么？本质是“房子+学票” 。 1.通天逻辑 。 在很多人看来 ， “学区房”就是 ， 买一套房、顺便上个好学校 ， 教育和房产相互加持 ， 不仅为下一代买到了一张直通上流社会的入场券 ， 也给自己贴了一个阶层跃升的标签 。 以上逻辑是这样推演的：买个学区房 ， 上个好学校 ， 读个好成绩 ， 考个好大学 ， 找个好工作 ， 进上流社会 ， 阶层晋升 ， 人生赢家 。 贯穿始终的是火箭一样蹿升的升值 。

果真如此 ， “学区房”就是哪吒三宝防身啊 。 这不是痴人说梦 ， “学区房”魔力引发的幻想和焦虑 ， 就这么在民间弥漫着 。

在上一轮房价翻倍之前的2016年 ， 北京西城区的一个面积仅为10.9平米的“过道房” ， 挂出了150万元的天价 ， 真实产权、真实价格、可以落户 ， 对口师大附中、实验一小前门分校 。

在“学区房”的全民狂欢中 ， “过道”就这么轻松地上了全国头条 。 但愿望是美好的 ， 现实是骨感的 。 人生浮沉、贫富的剧情 ， 不会由“学区房”的剧本设定 。 看似完整的逻辑链 ， 实际上每个环节都充满漏洞 ， 都经不起推敲 。

2.政策风险 。 前面提到 ， “学区房”=房子+房票 。 假设一套普通二手房的价格是500万 ， “学区房”800万 。 那么 ， 这套“学区房”就是500万元房子+300万元学票 。 这价值300万元的学票 ， 就是埋伏的雷 。 教育主管部门的政策 ， 随时都有可能将其打回原形 。 除了受到校区划片、租售同权等政策影响外 ， 二手“学区房”还涉及到户口迁入年限和房产证年限的变动 。 这种变动就是“五年一大变 ， 三年一中变 ， 一年一小变” 。 比如 ， 在购房时规定 ， 落户一年就能就近入学 ， 而等你快入学时 ， 又变成了两年 。 还有另一种情况 ， 买房时在学校规划地段内 ， 准备入学时有可能被“出局” 。 遇到市场变化 ， 普通房子的下跌 ， 只是随行就市的微跌 ， 而“学区房”则是断崖式、腰斩式的下跌 。 事实证明 ， “学票”的脆弱 ， 的确不堪一击 。 前面提过的过道房 ， 实际上作为“房子”的价值就是零 ， 因为它本身没有任何居住、出租、使用的价值 ， 就是一个学区入场券 ， 就是一张学票 。 经媒体报道后 ， 2017年3月 ， 北京市教委出台新政 ， 以“过道房”不具备入学资格将其封杀 。 150万元打了个华丽的水漂 。 从北京的情况来看 ， 优质教育资源比较集中的西城等区 ， 已开始实施“多校划片” ， 而且将严审户籍、片区、居住年限、房屋性质等 。 靠买“二手房”入名校的路子 ， 将越来越难走通 。

如果是开发商宣传的一手“学区房” ， 那你就更要小心了 。 因为 ， 靠“学区房”的幌子卖房 ， 开发商已经积累了20多年的成熟经验 。 早在1993年 ， 碧桂园在顺德建成了全国最大的“烂尾楼盘” ， 4000套别墅无人问津 。 知名策划人王志刚担当策划师 ， 与北京某名校合作筹建贵族学校 ， 结果楼盘很快售罄 。 它是“学区房”营销的经典案例 ， 并不是“学区房”的胜利 。 况且 ， 全国各地的名校分校 ， 已经多得数不过来 。 很多只是品牌授权 ， 就像二锅头兑了很多白开水 。 在合作共赢、各取所需的产业链上 ， 业主家长位于最弱势的链条低端 。