明年，房贷利率彻底变了( 二 ) 2020年行将到来

这段话很专业很严谨也很复杂。

简而言之，存量房贷转换为LPR模式之后， 2020年的房贷利率与2019年末的水平保持不变，原来首套房贷是6% ，调整之后也是6% 。

区别在于，原来的6% ，是在贷款基准利率的基础上浮了22% 。如今的6% ，则是在5年期LPR(最新为4.8%) ，加上了120个基点(1个基点是0.01%) 。

要害之处在于，这个加点数字一旦确定，未来将长期保持不变， 120个基点的加点，将会伴随整个还款周期。

显然， 2020年之后，新的房贷利率，就不再过问到底上浮20%还是30% ，而是在5年期LPR利率的基础上进行加点，只要LPR变化，房贷利率就能随之变化。

举个简单例子，如果2021年5年期LPR利率从现在的4.8%调整到4.6% ，那么新的房贷利率将会从6%(4.8%+120个基点)变成5.8%(4.6%+120个基点) 。

同理，如果5年期LPR从4.8%上升到5% ，那么未来的实际房贷利率也会从6%上升到6.2%(5%+120个基点) 。

可见，加点的数值，从一开始就决定了上浮空间，而5年期LPR的变动，则决定楼市利率到底是加息还是降息。

其三，市场在变，未来房贷利率，每年都能调整1次，房贷利率不会再出现几年都维持不变的情形。

根据央行公告，个人商业性住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。

这句话的意思是，房贷利率每年可以调整一次，可以选择1月1号调整，也可与银行约定任何一个月份调整，新利率按照调整之前一个月的LPR利率确定。

举个例子，如果与银行约定每年6月调整房贷利率，那么每年6月的新房贷利率就等于5年的5年期LPR利率+加点，这个利率将会影响未来一年的还款。

在过去，只要存贷款基准利率不变，实际房贷利率可能几年都不会调整，这几年就是如此。而在未来，一切都将截然不同，毕竟LPR利率更市场化，几乎每隔一两个月就会调整一次，那么房贷利率也会存在变动。

所以，未来房贷利率可逐年调整，不会再出现一个房贷利率还上几年的情况。

其四，固定利率终于登场。未来买房，究竟该选择一年调整一次的LPR浮动利率，还是选择一个多年不变的固定利率?

这一次央行提供了选择，但选择机会只有一次，一旦确定就不能再更改。

显然，浮动利率的好处是，只要市场降息，那么房贷利率也会随之下降。

固定利率的好处是，如果未来存在长期的加息预期，那么维持一个低水准的房贷利率就是好事。

既然如此，在如今的经济环境下，到底该选择浮动还是固定？

答案其实一目了然，目前全球经济已经进入大宽松时代，利率走低是大势所趋，很多欧美国家已经进入负利率时代，我国的利率相比于几年前已经大幅下行。

要知道， 5年前的基准利率高达6.5%以上，如今还不到5% 。

所以，答案只有一个：1年调整一次的浮动利率。

其五， 2020年，到底该怎么判断走势？

一是，未来买房，不必再看存贷款基准利率，要关注的是央行每月20日发布的5年期LPR基准利率，以及各省各市的加点基数。

二是，判断未来楼市到底是加息还是降息，不用再看是不是全面加息或降息，而要看5年期LPR是否调整，调整幅度有多大。

三是，房贷利率新变局之下，对“实体定向降息、对楼市定向加息”将会变成大概率事件，对“实体大幅降息，楼市小幅降息”同样也会成为可能。

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