回顾即将过去的2021年 ， 房地产销售市场及土地市场呈现出明显的前高后低走势 。 不过 ， 随着年末政策面不断释放积极信号以及房企采取多种方式自救 ， 众多业内人士认为 ， 行业预期已初见修复 。
而相较于楼市销售端的分化 ， 住房租赁市场无疑获得了政策的精准护航 。 ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然在接受采访人员采访时表示 ， 目前 ， 以“资产管理”为本质的住房租赁行业商业闭环初步形成 ， 住房租赁行业迎来了全新的发展局面 。
新房、二手房、土地成交
全链降温
2021年的房地产市场 ， 可大致用“先热后冷”来总结 。
【租赁|年内房地产市场先热后冷 政策改善预期仍较强】据有关资料显示 ， 2021年房地产市场的降温首先出现在二手房市场 。 3月份到9月份 ， 二手房市场在半年之内从峰值跌到谷底 ， 成交量萎缩超过六成 。 新房市场方面 ， 上半年全国新建商品住宅销售面积保持增长 ， 6月份单月创2016年以来同期最高水平 ， 但到了11月份 ， 新房销售面积已跌至2016年以来同期最低 。 此外 ， 在土地市场方面 ， 更是呈现出上半年房企“抢地”、下半年热点城市多宗地块流拍的局面 。
中指研究院指数事业部研究副总监陈文静在接受采访人员采访时表示 ， 今年上半年 ， 在企业加大推盘力度、信贷资金相对充裕等因素的带动下 ， 市场整体延续了2020年底的活跃态势 ， 叠加土地市场热度较高 ， 进一步带动了购房者置业情绪 ， 使得上半年全国楼市表现超预期 。 在此背景下 ， 为进一步实现“三稳”目标 ， 多地纷纷加码楼市调控政策 ， 如发布二手住房成交参考价、加强市场监管力度、提高人才购房门槛等 ， 部分城市继续升级限购、限贷、限售等政策 ， 且调控城市进一步向三四线城市扩围 。
而随着热点城市楼市调控加码 ， 政策效果已经显现 。 下半年以来 ， 全国新房、二手房和土地市场快速降温 ， 在此背景下 ， 对于部分城市而言 ， 有效应对楼市下行压力被摆在了更加突出的位置 。 7月份以来 ， 已有超20个城市发布“限跌令”以稳定楼市 。 此外 ， 据中原地产研究中心不完全统计 ， 近一个月以来 ， 已有桂林、晋江、芜湖、荆门、衡阳等20余个城市出台购房补贴政策 。
“不难发现 ， 近期出台鼓励购房政策的城市 ， 主要是三四线城市 ， 这些城市的特点之一是库存较大 。 ”中原地产首席分析师张大伟对采访人员表示 ， 从过往经验来看 ， 在楼市表现较为低迷时 ， 三四线城市确实会通过购房补贴等方式配合房企的打折促销活动 ， 以进一步激活当地房地产市场交易 。 预计后续库存压力较大的城市 ， 仍有望跟进类似措施以激活购房需求 。
58安居客研究院分院长张波在接受采访人员采访时表示 ， 无论是上半年限购政策的升级、二手房参考价的发布 ， 以及严堵法拍房、假结婚等漏洞 ， 还是下半年信贷政策的边际放松以及多地购房补贴政策相继出台 ， 整体上看 ， 尽管不同城市的楼市调控动态“细腻度”存在差异 ， 政策力度略有不同 ， 但究其根本 ， 都是致力于保障各地房地产市场平稳发展 ， 尤其是保持土地价格和房价稳定 。
陈文静认为 ， 当前 ， 房地产市场仍处在调整通道 ， 市场预期尚未稳定 ， 短期楼市调控政策改善预期仍较强 ， 各地将继续积极落实因城施策 。
事实上 ， 由于房地产行业规模大、链条长、涉及面广 ， 其对经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响 。
谈及如何促进2022年房地产行业的良性循环和健康发展 ， 住建部部长王蒙徽近日公开表示 ， 一是保持调控政策连续性稳定性；二是增强调控政策协调性精准性；三是坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险；四是持续整顿规范房地产市场秩序 。