----3个月后 ， 房价迎来“春季躁动”还是“连阴雨”？经参头版释信号//----

2019年终于结束了 。

有人说 ， 2019年的楼市太难熬 。

比如北京、广州的业主们 ， 与2017年4月最高点相比 ， 2019年11月北京房价约下跌了18.5% 。

还有今年9月、10月买房不满降价的业主们 ， 从济南到胶州 ， 从太原到合肥 ， 从二线到三四线 ， 降价促销此起彼伏 ， 一夜首付缩水近半 ， 也不算什么稀奇事了 。

有人说 ， 2019年房地产依然很强 。

比如恒大、碧桂园等龙头房企 ， 下半年屡屡斩获单月最佳历史业绩 ， 根据克而瑞的预测 ， 今年房地产销售额会突破16万亿 ， 已经没有任何悬念 ， 销售面积也会维持在17亿平米左右 。

还有洛阳、唐山、临沂、深圳的有房族 ， 这一年也深刻感受到了房产增值带来的财富跃升 ， 涨价、毁约也是常事 。

这就是今年的楼市 ， 冷热不均 ， 冰火两重天 。

2020年说来就来 ， 未来一年的形势 ， 大部分人都很难看的清楚 ， 短期来看 ， 未来3个月 ， 房价会迎来“春季躁动”还是“连阴雨”？

我们从两个角度来探讨这个问题 。

第一 ， 分化还会不会持续？哪些城市会脱颖而出 ， 哪些城市会继续滑落？

我觉得 ， 分化 ， 依然是2020年的关键词 。

今年有个现象 ， 即便在调控环境最严格的6-8月份 ， 也依然有洛阳、唐山、绍兴等城市崛起 ， 即便房价高如深圳 ， 仅仅因为一个豪宅税 ， 就能产生动辄10%以上的涨幅 ， 最后连住建局都出手了 。

这说明了一点：因城施策的框架下 ， 一切皆有可能 ， 关键看当地城市对房价的态度 。

具体来说 ， 类似长沙、苏州这样的城市 ， 要么是因为调控态度坚定 ， 要么是因为各类政策补丁非常完善 ， 3个月后 ， 很难出现春季躁动 。

而参考今年房价蹿升的城市 ， 要么是非省会的三线强市 ， 要么是大都市圈周边的地市 ， 2020年同样还会有类似的城市冒出来 ， 但数量必然有限 。

前段时间举行的经济会议 ， 还有住建部对于明年楼市的表态 ， 是未来3个月房地产市场运行的核心 ， 需要深刻理解 。

住建部的会议中 ， 提及了20次稳字 ， 经济会议里 ， 连续三年提及房住不炒 ， 这就是最明显的信号 。

也就是说 ， 今年已经涨过的城市 ， 3个月之后 ， 是很难再创出较大涨幅的 ， 包括人口流出、棚改翘尾效应消失、库存高企的小城市 ， 房价进入“连阴雨”状态很正常 ， 即房价不会突然大起大落 ， 会以“稳中有降”的趋势逐步滑落 。

第二 ， 重中之重：要看房企融资、5年期LPR、房贷加基点情况 。

房价出现“春季躁动”的前提是什么？不是限购松动 ， 也不是取消限售 ， 更不是人才优惠购房的政策 ， 而是信贷 。

参考今年的小阳春 ， 以及2018年的3-5月份 ， 为什么会出现短暂几个月的房价反弹？关键就在于房企融资放开了 。

今年初本来一片萧条气氛 ， 3月份的时候 ， 房企融资突然回升至千亿水平 ， 开发商手里有钱了 ， 又开始开动马力高周转拿地 ， 由此引发了房价上涨 。

还有5年期LPR ， 自从今年10月8日房贷利率换锚一样 ， 只在11月份的时候降了一次5BP ， 未来3个月 ， 降准是有可能的 ， 降息还在未知之数 ， 即便再降 ， 也是微乎其微的幅度 。

关键看终端银行房贷这一块 ， 加基点的水平有多高 ， 根据最近两个月的表现 ， 即便11月份LPR下降了 ， 各大银行、各个城市的房贷利率依然动辄加近百个基点 ， 与以前基准利率上浮20%的情况没什么区别 。