----150万在北京买金茂？进入20年代第一声“尖叫”//----

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很多人说 ， 北京楼市历经三年调整 ， 对刚需、对北漂 ， 买房变容易了 。

表面看起来是这样 ， 原来的市场主体是纯商品房 ， 在北京凸显“豪宅化”趋势 ， 如今有了控制价格的“限竞房” ， 面积小了 ， 总价也低了 。 似乎对首次置业人群 ， 楼市变“友好”了 。

『地产营销人』感知的 ， 却不是这样 。

刚需是一个笼统概念 ， 到底多少总价可以定义“刚需” ， 并没有一个达成共识的标准 。 限竞房再便宜 ， 也是总价几百万 ， 没有百万以上的首付 ， 多数刚需客户依旧望房兴叹 。 一些身边的年轻朋友 ， 不禁愤愤道：100万谈何容易？就算家里支援 ， 北京房也买不起！

你看 ， 这才是赤裸裸的现实 。

有了刚需产品 ， 不代表能解决所有刚需客户的问题 。 刚需也分结构、分层次 ， 只能说限竞房满足了一部分首置客户的需求 ， 但还有一大部分人被挡在了门外 ， 其中就包含很多“北漂” 。

多年前 ， 北漂们比现在幸运 。

虽然当年面对的是豪宅化环境 ， 但他们拥有多种选择：或者买北京的商住公寓（现在市场已极度萎缩） ， 总价100多万 ， 首付不过几十万；或者买环京住宅（那时环京无需社保 ， 也没有限购） ， 单价几千块 ， 就能入手 。

不过现在 ， 这些提供过渡置业的路径都被封堵了 。 北漂们只能等社保、攒储蓄 ， 在祈祷北京房价涨幅不超过工资收入的同时 ， 寻求置业北京的机会 。

但是这种机会 ， 有多渺茫呢？让我们回到真实市场成交中 ， 找找答案 。

买新房 ， 380万是否能承受？

从2019年北京楼市供应看 ， 截止12月24日 ， 普宅户型在80-90m2之间的供应套数为23217套 ， 占整体供应的53.86% 。 该面积段成交套数也高达15089套 ， 在所有面积段中成交比重最大 。

值得注意的是 ， 如果从供销关系看 ， 80-90㎡面积段去化率并不高 ， 是各面积段制造存量最多的产品 。 实际上 ， 除90-120㎡改善类户型去化理想外 ， 50-80㎡小面积段都实现了高销售率 。

再进一步推导 ， 如果按成交均价47539元/m2核算 ， 80-90m2供应的普宅 ， 总价在380-428万区间 。 而对50-80㎡户型来说 ， 总价则在200-304万之间 。 也就是说 ， 市场主力供应的刚需产品总价门槛基本在380万以上 。 供应占比不到8%的80㎡以下的户型 ， 起步总价也要200万以上 。

这几乎是北京市场不可击穿的总价底线了 。 如果承受不了 ， 这部分纯刚需或者北漂一族就被拒绝在北京楼市之外 。

买二手房 ， 有多“破”能接受？

有人说 ， 既然新房总价高 ， 位置偏 ， 不如去寻寻二手房 。 打开各类中介APP ， 查一查就会发现 ， 总价预算200万 ， 分布在核心城区的二手房大概率只能买到10-15 m2的砖混平房 ， 建造于上世纪90年代之前 ， 室内没有卫生间 ， 只能依赖街道公厕 ， 这样设施的房子相信不是为了学区 ， 没人会买 。

外围再找一找 ， 同样200万预算 ， 在六城区之外 ， 通州、大兴、房山、顺义、怀柔等地 ， 可买到90年代60 m2左右的两居 ， 以及在2000年前后建造的40 m2左右一居 。