----房地产市场周期：如何选择最佳时机购买房地产？//----

----房地产市场周期：如何选择最佳时机购买房地产？//----

房地产市场、泡沫和某些风险因素有助于确定可能的衰退或房地产泡沫 。 知道这一点有助于投资者对在何时买卖房地产做出正确的决定 。

一、房产市场生命周期四个阶段

房地产市场就像经济一样 ， 呈现周期性波动 。 周期性波动是由供需之间的不平衡引起的 ， 这通常是因为供给与需求的变化不同步 。

该周期包括四个主要阶段：扩张 ， 高峰 ， 衰退和复苏 。 每个阶段都由不同的价格动态、交易数量和建筑量来定义 。 对于任何潜在的房地产投资者而言 ， 了解其工作原理都是一项必不可少的技能 。

1.扩张

扩张是经济增长和购买力提高的产物 。 当待售物业跌至最低点时 ， 市场周期进入此阶段 ， 与此相反 ， 买主的兴趣则继续显着增长 。 更高的需求导致更多的交易 。 银行发放了更多抵押贷款 ， 投资者积极投入资金来建设新物业 ， 以满足不断增长的需求 。 随着房产的稀缺 ， 价格和租金上涨 。

2.高峰

在某个时候 ， 高涨的价格不再引起人们的注意 ， 变得越来越普遍 ， 投资者期望无限期的价格上涨 。 最重要的是 ， 快速的增长鼓励投资 。 最终 ， 房地产价格超过了个人和企业的实际购买能力 ， 因此交易数量开始下降 。 同时 ， 在扩张时期开始的建设不可能在一夜之间停止……这是在市场处于危险之中的时候   。

3.衰退

衰退表现为由于需求下降和空置房屋数量增加以及市场上新竣工的建筑项目增加而导致的价格和租金下降 。 在衰退期间 ， 投资者冻结了新项目 ， 建设速度下降 。

4.复苏

当价格达到与买方需求和能力相对应的水平时 ， 恢复就开始了 。 市场复苏 ， 交易数量逐渐增加 ， 多余的空置房产减少：需求开始吸收经济衰退期间创造的额外财产 。 经济增长有助于复苏阶段 ， 因为它刺激了对住宅和商业地产的需求 。

要确定市场处于哪个阶段 ， 投资者需要观察长期的主要业务指标的动态 ， 包括供应和需求 。

需求可以通过交易数量或已授予抵押贷款的数量来表示 。 可以将抵押数据（例如购买和出售注册的数量以及交易量）整合到需求计算中 。

购买力用人口的个人收入与财产价值之比表示 ， 例如收入与平均财产单价之比或抵押贷款还款在家庭总收入中所占的比例 。

供应量可以通过新建筑项目或完工数量以及住宅物业数量指数来表示 。 物业价值体现为每平方米的价格或租金 。

二、英国房地产市场示范

英国房地产市场相对稳定：衰退期短 ， 复苏足够快 。 英国的本地房地产市场（伦敦除外）在价格动态上相差无几 ， 因此全国市场趋势是普遍的 。

在2000年左右 ， 英国的房地产市场周期开始 ， 并以2007年的房地产崩溃告终 。 在2001年至2007年的扩张期 ， 价格上涨了77.25％ ， 超过了1980年代的上一个周期的63.60％ 。