2000年代的价格飙升与需求增加有关：2002年至2008年间 ， 授予的抵押总价值增长了64％ ， 从2210亿英镑增至3630亿英镑 。 其次是建设速度的提高：从2000年到2007年 ， 已完成项目的年度数量增长了30％ 。

到2007年 ， 英国房地产市场就开始出现危机 。 价格增长率开始超过英国的购买能力 ， 到2007年 ， 用于抵押贷款还款的家庭收入比例达到51.8％ ， 而2000年为26.5％ 。 这是18年来房地产价格与家庭收入达到5.75 ， 而上一个周期的峰值为4.83 。

衰退期在2007年中开始 ， 需求急剧下降：交易数量几乎减少了一半 ， 从2007年的160万下降到2008年的850000 。 与此同时 ， 发放的抵押贷款数量下降了28％ 。

在短短一年半的时间内 ， 英国的平均房地产价格下降了17％ 。 从2007年下半年开始 ， 新建筑项目数量开始下降 ， 到2008年中期 ， 达到了20年来的最低水平16000 ， 而2007年中期为50000 。 到2009年 ， 住宅物业交易数量减少至80万 ， 平均房地产价格下降至162000英镑 ， 之前是2005年的水平 。

衰退从2009年持续到2012年 ， 直到2013年初才开始恢复 。 随着时间的流逝 ， 需求得以恢复 。 到2014年底 ， 交易数量达到120万笔 ， 仅比2007年高峰期少40万笔 。 房地产价格再次开始增长 ， 在2013年第一季度至2015年第三季度之间增长了20％ 。 与此同时 ， 建设又开始回升：2015年 ， 新建筑项目数量达到40000 ， 与2007年高峰期相比仅减少了10000 。

在价格上涨的最初迹象时 ， 人们担心会形成新的泡沫 ， 但正如在扩张期间一样 ， 在复苏阶段 ， 价格只能上涨直到与需求发生冲突 。 目前 ， 抵押贷款支付占家庭收入的比例为28.8％ ， 是2008年房地产价格与家庭收入之比为5.1的一半 。

三、买卖房地产的最佳时机

购买者在选择房地产时 ， 需要研究市场状况并考虑长期前景 ， 以便确定该房地产将保持流动性的时间以及价格是否会随着时间增长 。

正确的购房时间是在复苏阶段的开始 ， 那时价格处于最低点 ， 只能上涨 。 另一方面 ， 最佳的销售时间是在扩张逐渐减弱或市场即将达到顶峰时 。

但是 ， 无论情况如何 ， 买家都应记住以下要点：

• 每个房地产市场都是周期性发展的 ， 但它们都有各自的特色使其与众不同 。 例如 ， 得益于立法管制 ， 德国的市场从一个阶段平稳过渡到另一个阶段 。 相反 ， 西班牙的市场拥有更大的自由度 ， 因此急剧下降和回升频繁发生 。

• 英国的房地产市场也各不相同 。 例如 ， 伦敦房地产市场的情况与英国其他城市不同 。 在西班牙 ， 北部的房地产价格上涨 ， 而南部的房地产价格下降 。 世界领先城市（例如纽约 ， 伦敦）的房地产充当其自己的市场 ， 因此应进行分析 。

• 市场周期的长短 ， 下降和上升的深度也可能受到外部因素的影响 。

THE END