从放松人才购房限制政策来看 ， 大都是提供了相应的补贴或直接降低或取消了人才的购房门槛 ， 例如南京、天津等地放宽落户门槛 ， 对于当地城市和区域的热度提升起到了较为明显的效果 。 但必须要看到 ， 人才政策的真实目的依然还是以吸引人才为主旨 ， 政策本身包含的内容也较多 ， 人才购房只是其中一部分 ， 因此不能将人才政策就等同于调控放松 。

值得关注的是 ， 各地的人才政策本身依然有着诸多值得推敲之处 ， 一方面人才引进大都是学历或职称为主要标准 ， 缺乏根据各城重点发展产业确定的专业性人才引入标准 ， 这一点在部分二三线城市表现尤为明显 ， 换言之2019年是“抢人大战” ， 而非“引入对口人才”；另一方面不排除部分城市通过人才政策的方式起到调控变相放松的效果 ， 尤其是将人口的门槛降得过低时 ， 这一倾向体现尤为明显 。

关键词3：地市降温

三四线城市出现土地流拍 ， 房企加速回归一二线

2019年全年土地市场成交量同比明显减少 ， 从土地购置面积的数据来看 ， 上半年房地产开发企业土地购置面积8035万平方米同比下降27.5% 。 下半年土地购置面积的整体有所回升 ， 但从全年来看总体成交同比去年下滑的趋势没有改变 ， 1月-11月同比下降14.2% 。

从实际拿地情况来看 ， 房企围绕重点城市群和核心都市圈的布局力度明显加强 。 大型品牌房企回归一二线的趋势较为明显 。 深圳、北京土拍市场今年都呈现过火热的局面 ， 一线城市的优质地块更是让房企欲罢不能 ， 6月 ， 深圳几块宅地的出让更是具有明显的“吸睛”效果 。 与此相对应的是 ， 三四线及以下城市是土地流拍集中地 ， 从2019年土地流拍数量的情况来看 ， 排名靠前的城市分别为金华市、济宁市、南阳市、潍坊市、常德市、淮安市 。 房企的布局意愿度低 ， 市场趋冷是这类城市土地降温的重要因素 。

值得关注的是 ， 今年以来有部分房企开始暂停拿地 ， 规避风险 。 一方面2016年-2017年的地王项目在很多城市都面临着销售困局 ， 让房企拿“地王”的冲动锐减；另一方面负债率过高的房企也在今年渐渐被动减少甚至暂停拿地动作 。 整体来看 ， 房企在土地市场已明显理性 ， 拉动土地溢价率持续走低 。

关键词4：以价换量

销量继续提升 ， 商品房GMV向16万亿挺进

2019年1-11月商品房销量情况

从国家统计局公布的数据来看 ， 1—11月份 ， 商品房销售金额139006亿元 ， 增长7.3% ， 其中住宅销售额增长10.7% ， 从数据来看前11个月销售金额已接近14万亿元 ， 而去年同期仅12.9万亿元 。 因此2019年全年破15万亿元已无悬念 ， 商品房的GMV已经迈向了历史新高点 。

房企在2019年也加快了销售脚步 ， 早在5月 ， 不少房企已经开始加快推盘的力度 ， 6月-7月的市场推盘节奏以及促销也是大于去年 ， 下半年在楼市降温的大环境下 ， 房企“以价换量”的情形不断增多 ， 拉动楼市销售量稳步提升 。 同时房地产销售的分化也在不同城市中得到体现 ， 包括深圳、上海临港在内的热点城市和地区 ， 受大政策影响带动了楼市热度提升 ， 但一些三四线城市甚至二线城市则出现了市场降温 。

值得关注的是 ， 目前行业整体集中度提升的步伐并未停止 ， 2019年新入千亿阵营的房企数量预计在5家上下 。 从房地产开发行业的发展来看 ， 商品房销售规模开始减缓的态势已经形成 ， 在此背景下 ， 龙头房企的销售规模增长已经趋缓 ， 而中小房企的分化仍将持续 ， 受融资困难、调控持续、部分城市转向买房市场等因素影响 ， 冲击千亿的难度还将不断提升 。