除住房市值高外，中国住房市值与股债房市值的比例较高还在于中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低 。中国资本市场整体规模偏小，股票、债券融资占比较低，市场结构亟待改善 。改革开放40年，中国经济取得举世瞩目的伟大成就，然而股市呈典型的牛短熊长、暴涨暴跌特征，并未成为反映中国经济发展的“晴雨表” 。从上证综指来看，2000-2018年上证综合指数从2073.5点波动至2493.9点，18年来仅仅提高了400余点 。而美国股市基本呈现长牛状况，比如1950-2018年道琼斯工业指数从235.4点升至23347.46，上涨约100倍 。恒大研究院6月报告《大国金融体系升级》采用宏观法计算了各经济体2017年直接融资占比，中国仅为37%，远低于美国的79%、英国的67%、日本的57% 。  

  
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3.2  
中国居民家庭住房资产在总资产中占比为57%，高于西方发达国家  
2018年中国居民家庭住房资产在家庭总资产中占比为57%，高于英国的49%、日本的37%、美国的24%、德国的22% 。中国社会科学院国家金融实验室测算了1998-2016年中国居民总资产中的金融资产、非金融资产以及非金融资产中的住房资产，其中住房资产占比从2000年的55.6%降低至2016年的45.8% 。但是国家金融实验室低估了住房市值，根源在于采用经折旧调整后的住房面积乘以相应年份的住宅销售均价测算城镇住房市值，实际上使用市价法测算的结果即为城镇住房市值，无需考虑折旧 。因此我们用前文测算的住房市值数据代替其住房资产数据，并将其他类别家庭资产根据2013-2016年增长趋势推算至2018年，以计算中国居民家庭住房资产占比 。结果表明，2018年中国居民住房资产在家庭总资产中占比达到56.9%，高于英国的48.9%、日本的36.7%、美国的24.3%、德国的20.8% 。需要指出的是此处为粗略估算，我们所测算的住房市值并不全部归家庭所有，部分属于政府、企事业单位等机构 。住房资产占比高与中国重视“家”的文化传统以及过去房价基本持续上涨等存在一定关系 。在中国较高房产比例的另一面，则是较低比例的金融资产配置 。2018年中国居民金融资产配置占比为40.4%，远低于美国的70.6%、日本的63.9%、英国的53.4%，略高于法国的39.2% 。  
  
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4  
政策建议  
面对国内外部复杂严峻形势，近期针对房地产融资出台了一系列收紧政策，从海外债、信托、信贷等全面收紧 。但是当前一方面要防止货币放水刺激房地产泡沫，另一方面也要防止主动刺破引发重大金融风险 。目前中国住房市值的绝对水平和相对水平在国际均处于较高位置，如果主动刺破，中美贸易摩擦都不用继续，十次危机九次地产 。  
4.1  
以人地挂钩和金融稳定为核心加快构建房地产长效机制，建立居住导向的新住房制度  
一是以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应 。未来应推行新增常住人口与土地供应挂钩、跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩 。同时，严格执行“库存去化周期与供地挂钩”原则，优化当前土地供应模式 。  
二是保持房地产金融政策稳定 。实行长期稳定的住房信贷金融政策，稳定购房者预期，支持刚需和改善型购房需求，同时抑制投机性需求 。支持房企合理融资需求，规范融资用途，防止过度融资 。  
三是转变住房供应结构，丰富供应主体 。未来供应主体将从以开发商为主转变为政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等多方供给；供给形式也将由以商品房为主转向商品房、租赁房、共有产权房等多品类 。不过，住房供应结构的探索与政策出台须因地制宜，警惕盲目跟风 。

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