----「解读」重庆新房产税标准和你应该知道的奥秘！//----

今天 ， 重庆公布了2020年度新的房产税征收标准 。

新标准为：建面单价19587元/㎡ 。 较2019年上涨约2000元/㎡！ 。 这个标准 ， 在我看来 ， 有这样几层意思 。 其一 ， 该标准的计算方式 ， 是上两年重庆主城区新建商品房的成交均价 ， 因此可以推算出价格的变化；其二 ， 他意味着你如果在2020年购买高档新房 ， 应当按什么标准缴纳房产税 。 因此 ， 本文必须收藏 。 其三 ， 从历年重庆的房产税、房价、地价走势来看 ， 其中藏着一些奥秘 ， 对我们预判市场趋势 ， 有很大的指导意义 。 因此 ， 值得细细品味 。 先用一张表 ， 告诉大家数据背后的看点 。

简单解释一下这张表此表反映了上一次全球金融危机过后 ， 这10年间重庆土地楼面价、住宅建面成交价、房产税计税线的变化 ， 以及相应的涨幅 ， 房价/上一年地价比值 。 （代表价格地方 ， 因为有些数据没有官方公布 ， 因此我推算了取整的大约数 ， 此处仅供参考 。 ）于是 ， 我们看到了几个关键词：1）涨幅10年间 ， 主城区新建商品住宅均价大致涨了90% ， 土地楼面均价大致上涨了160% ， 我认为都是偏低的 。 这也是我一直所说 ， 重庆楼市相对全国其他一二线城市泡沫非常小的理由 。 2）房价地价比通常情况下 ， 开发商买了地 ， 一年之内会陆续上市销售 ， 有的快点有点慢点 ， 但总体上当前的房价与上一年的土地形成较强的相关性 。 重庆的房价地价比在近10年大约都稳定在2-3之间 。 地价绝对值低的时候 ， 房价会到地价的2.5-3倍左右；2016年新一轮行情 ， 地价上涨明显 ， 房价从3倍逐渐降到如今的2倍 。 但两者的绝对值差异均保持在4000-5000元/㎡ ， 这其中包含了开发商的成本和利润 。 由此可见 ， 地价房价不是倍数关系 ， 也不是强相关性 ， 但较低的房价 ， 实际上非常制约重庆住房高品质化发展！十年了 ， 人工和部分建材上涨明显 ， 但重庆房价-地价都差不多都是4000-5000元/㎡ ， 真为难了开发商们 。 3）2019年的房价成绩单2020年的税线 ， 实际上是对2019年数据的确定 。 即：2019年重庆新建商品房均价较2018年大约上涨了15% 。 这背后的原因很好理解 。 1）老低价地块上的低价房逐渐出清；2）2017年以后新出让的低容积率土地上 ， 全新打造的品质住宅逐步上市 ， 房价结构性出现较大变化 。 即改善增多 ， 刚需减少；3）重庆的价格调控比较开放 ， 没有像其他城市BT的出现房价≈地价的限价措施；4）预判如果非要用提高以后的房产税标准来预判未来的市场 ， 我认为在于这么几点：（1）体现了重庆对于“房价平稳、可控、结构性上涨”的良苦用心；（2）此次房产税线提高后 ， 重庆绝大部分新房都不用交房产税 。 对市场是正面利好 。 意味房产税的“压制空间”被抬升 ， 减缓人们购房时「对税的顾虑」 。 （3）建面单价19587元/㎡换算成套内单价 ， 大致会在25000元/㎡左右 ， 这也是重庆住房当前比较明显的单价天花板 。 高于这个价 ， 绝大多数人会认为太贵了！但这其实主要是心理作用 。 事实上 ， 这个心理防线必须要突破 ， 重庆不能一直追求低单价、高性价比、刚需 ， 我们应该追求更多的好房子！伴随着土地供应量和容积率大幅度双降 ， 品质住宅 ， 自然会越来越多 。 这是好事 。 5）最后最近真忙 ， 都没来得及说很多 ， 因为2019年最后一周办了很多事 。 融资 ， 买房 ， 租房 ， 有一套新房 ， 光是签合同就花了大半天 。 因为人太多 ， 当时旁边有一位等着签约的大叔 ， 抱怨了好几次“不是说经济萎靡吗？不是说房子不好卖吗？哪里来嫩个多人哦！闯他个GUI哟！”于是 ， 我给他看了一张统计表 。

按2018年数据 ， 重庆主城区常住人口的平均面积 ， 仅仅617㎡ ， 除港澳台之外 ， 是中国第六拥挤的城市 。 更严重的问题是 ， 重庆主城区有大量的山地 ， 宜居的土地并不多 ， 为解决居住问题 ， 过去20多年 ， 重庆建造了大量的高密度高层塔楼 。 而现如今 ， 重庆开启了全速建设宜居新兴城区的过程 ， 新兴城区逐步将会成熟 。 而大家的生活水平也好了 ， 这样的情形下 ， 你说大家想不想买一套更舒服的房子住？大叔欣慰的点了点头 ， 他说“小伙子 ， 看得透彻！”我说 ， 对的 ， 我还写了一个微信公众号 ， 叫做“大卫聊地产” ， 发表我的见解 ， 你可以扫码关注 ， 并经常点在看哦！