----10年后 ， 现在买房的“首付”会变成“全款”吗？经济学家7字道破//----

\">过去20年 ， 我们房地产市场的扩张速度 ， 可以说是绝无仅有的 。

前几天看到一组数字 ， 我国房地产开发商已经达到了9万多家 ， 要知道 ， 全世界180个国家的地产商加起来也没有9万个 ， 美国大大小小房产商没超过500个 ， 欧洲20多个国家所有房产商 ， 独立法人加起来不到1万个 。

这么多人都想干房地产 ， 足见楼市的吸金效应有多强 。

有人调侃 ， 过去这10年 ， 买房的“全款”变成了“首付” ， 首付又变成了“车库” ， 房产的持续升值 ， 意味着我们手中的现金积蓄持续缩水 。

但是 ， 最近两年以来 ， 房价上涨的幅度越来越小 ， 持续时间也越来越短 ， 今年降价促销、土地流拍等现象此起彼伏 ， 北京房价更是创出了两年以来的新低 ， 广州、成都、佛山、深圳多地放松购房门槛 。

这样的形势下 ， 2020年买房的“首付” ， 10年后会不会变成“全款”？

我们先来分析未来房地产的大环境 。

第一 ， 人口年龄结构的变化 。

大家都知道 ， 房价上涨的动力 ， 来自于源源不断的购房需求 。

人口涌入城市后 ， 年轻人成家立业 ， 要结婚就要买婚房 ， 要生二胎就得买“改善房” ， 老了又要为儿女准备新房 ， 只要年龄在20-50岁的人口能一直涌入城市 ， 房地产的需求就不会减少 。

问题是 ， 未来的青壮年人口是持续下降的 。

北大教授苏剑认为 ， 美国威斯康星大学研究人员易富贤对中国人口数字的估算相当可靠 。

据其估算 ， 中国人口峰值出现在2017年 ， 大概是12.813亿 ， 劳动力人口峰值出现在2013年 ， 8.557亿 ， “中国去年就已经开始出现了人口负增长” 。

经济学家姜超指出 ， 中国25-44岁人口数量 ， 在2015年达到顶峰后 ， 进入了下行轨道 ， 正因为年轻人口下降 ， 也使得房地产和汽车需求进入了下降周期 。

根据预测：2015至2025年 ， 劳动力每年减少375万人 ， 2025到2030年 ， 每年减少500万人 。 2030到2035年 ， 每年减少960万人 。

消失的这部分劳动力 ， 意味着楼市的购房需求会逐步降低 ， 因为老人的置业需求是很低的 ， 只有年轻人 ， 才有婚房、二胎房、大房子的需要 。

尤其是那些老龄化程度较严重的四五线城市 ， 今年买房的首付 ， 10年后 ， 极有可能会变成“全款” 。

第二 ， 货币与楼市的关系已经改变 。

过去这些年 ， 楼市上涨的重要原因 ， 是货币一直在流入房地产 ， 房子充当了“蓄水池”的作用 。

流通中的货币有多少呢？一般我们都会看M2这个指标 ， 数据显示 ， 1980年的时候 ， M2不足2000亿 ， 到1990年的时候 ， M2规模达到1.53万亿 ， 到2000年的时候 ， M2规模达到13.5万亿 ， 如今M2已经超过150万亿了 。

M2总量扩张的同时 ， 是现金购买力的缩水 ， 以及不动产的飞速增值 ， 房地产行业的规模 ， 也从几百亿增长到了年均15万亿的体量 。

但是 ， 从去年到现在 ， M2的增速一直保持在8%-9%的水平 ， 非常稳定 ， 并且银行的贷款、理财规模 ， 连过去年均总值的一半还不到 。

也就是说 ， 货币总量减少的情况下 ， 很难再像以前那样持续流入楼市中 ， 导致房价抬升 。

更重要的是 ， LPR体系已经建立了 。

2019年的10月份 ， 新购房的按揭利率将参考5年期LPR ， 不再挂钩基准利率 ， 前两天 ， 央行发通知称 ， 今年3月份到8月份 ， 以前挂钩基准利率的巨额存量房贷 ， 都要转换成LPR合同 。