----贷款买房别着急 ， 选“20年”还是“30年”？2020年房贷新规注意了//----

假如你是一名准备买房的刚需 ， 从去年开始 ， 一定注意到了房贷的变化 。

比如 ， 2019年10月起 ， 房贷利率开始挂钩LPR了 。

以前房贷利率参考的是基准利率 ， 自2019年10月8日起 ， 按照最近的一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点（BP）形成 。 这意味着房贷利率换了“锚” 。

每个月的20号 ， 央行会公布5年期LPR的报价 ， 按照要求 ， 各地首套房利率要不低于这个数值 ， 二套房至少要加60个基点 。

以12月21日LPR(贷款报价利率)报价为例 ， 5年期以上LPR为4.8% ， 如果你所在城市信贷政策较为宽松 ， 刚需首套房利率最低就是4.8% ， 假如是二套房以上 ， 加到5.88%甚至6%也不稀奇 。

到了2020年 ， 又一个房贷新规出台了！

在12月28日上午 ， 央行发布公告：自2020年3月1日起 ， 金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商 ， 将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值） ， 原则上明年8月31日前要完成转换 。

简单来说：去年10月份之前的商贷合同 ， 都要转换成LPR合同 。

为什么要这样做？

道理很简单：最近两个月买房签的房贷合同 ， 利率都是参考的5年期LPR ， 去年10月份以前 ， 房贷合同没有参考LPR的房主们 ， 他们怎么办？如果房贷利率不再参考4.9%的基准利率 ， 以后5年期LPR如果下降的话 ， 岂不是没以前买房人的份了？

很明显 ， 需要把两个利率体系都切换到LPR体系中 ， 才能实现利率的市场化 。

因此 ， 贷款买房先别着急 ， 尤其是按揭年限的选择 ， 选“20年”还是“30年” ， 按揭“越长越好”还是“越短越好” ， 要注意2020年的新规 ， 会出现新变化 。

变化之一：房贷全部切换成LPR后 ， 短期内不会大幅降息 。

这里就要提及LPR对房贷利率的影响了 。

以前我们的房贷利率 ， 参考的是基准利率 ， 比如4.9%的基准几年都没变过 ， 不管是实体经济还是个人买房 ， 参考的都是这个利率 。

现在的LPR新规 ， 既有1年期 ， 也有5年期 ， 从过去几个月的LPR报价情况来看 ， 1年期是持续下降的 ， 但5年期只下调了5BP ， 幅度非常小 。

此外 ， 从不少城市的实践来看 ， 目前各个城市加基点的幅度 ， 依然动辄高达近百个基点 ， 买房成本依然高企 。

这也就意味着 ， 房地产调控“稳地价、稳房价、稳预期”的前提下 ， 2020年3月份开启存量房贷转换LPR合同后 ， 5年期LPR大幅下降的概率依然很小 。

假如你对资金周转速度要求比较高 ， 手里现金也很充裕 ， 不习惯背着负债 ， 或者身处房价偏低的偏远四五线城市 ， 房贷期限越短越好 。

对这类人来说 ， 贷的期限越久 ， 利息支出越多 ， 假如房子没有任何增值前景 ， 又享受不到5年期LPR大幅下调的“实惠” ， 还不如早点把房贷还清 ， 还能节省点成本 。

变化之二：新规更照顾“刚需族” ， 长期来看 ， 降息是大势所趋 ， 选30年最稳妥 。

央行对于LPR的规定是：首套房不低于5年期LPR的下限就可以 ， 而二套房以上肯定要高60个基点以上 。

也就是说 ， 未来首套房利率下降的可能性是比较大的 ， 多套房投机的成本会越来越高 。

更何况 ， 把眼光放长远 ， 参考国际以及国内过去20-30年的情况 ， 降息是大势所趋 。