权威专家“3点”道破未来房价走向

除了马云以外 ， 业内专家则从更专业的角度给出了分析 。 日前 ， 在某活动现场 ， 中国国际交流中心副秘书长黄奇帆表示 ， 过去这些年房价之所以上涨 ， 一是因为商品住房供不应求 ， 二是因为货币增长率高 ， 而且资金都流入到了房地产行业 。 但是 ， 在他看来 ， 未来支撑房价大涨的因素都不存在了 。

对此 ， 他给出3个原因：第一点 ， 住房总量够了 ， 而且过剩了 。 第二点 ， 过去这三年 ， M2年增速基本保持在8%-9%左右 ， 未来也会保持稳定 ， 不会再有过多的货币进入到房地产这个蓄水池中了 。 第三点 ， 政策基调确定 ， 房价不会大起大落了 。 综合这三点 ， 他预言 ， 未来指望买房赚钱的概率大大降低 ， 也就是说 ， 买房造富的时代正渐渐终结 。 显然 ， 无论是马云还是黄奇帆 ， 他们都认为房地产已经告别了过去高歌猛进的阶段 。

笔者补充和总结：

长期以来 ， 判断未来房地产走向的重要参考是：短期看政策、中期看土地 ， 长期看人口 。 其实 ， 除了上文黄奇帆所说的供需、货币因素发生了变化以外 ， 政策、土地、人口等三大影响因素都在发生变化 。

具体来看 ， 对于未来的房地产走向 ， 国家已经一锤定音 ， 明确定调要长期坚持房住不炒 ， 而且不再把房地产作为短期刺激经济的手段 ， 这意味着房价“永涨论”迟早都会被打破 。

此外 ， 伴随长效机制的推进 ， 如今农村集体土地入市的限制已经被打破 ， 而且国家已经确定北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都、福州、南昌、青岛、海口、贵阳等18个城市利用集体建设用地进行租赁住房试点 ， 显然 ， 未来的土地供应格局将会发生变化 。

从长期来看 ， 人口红利也正在逐步迎来拐点 。 根据今年中国社科院发布的《人口与劳动绿皮书》显示 ， 老龄化社会加快到来 ， 二胎生育意愿并不高 ， 总人口预计将在2028年左右出现负增长 。 同时 ， 城镇化进入下半场 ， 未来人口主要向城市群聚集 ， 叠加城镇建设已经逐渐成熟 ， 未来主要以存量市场交易为主 ， 新增住房需求整体会趋于放缓 。

总而言之 ， 房地产“大牛市”的势头正渐渐远去 ， 靠炒房造富的时代开始渐行渐远 。 当然 ， 从大众心理学的角度分析 ， 长期以来受惯性思维的影响 ， 持有房价“永涨论”的观点也是人之常情 。 但是 ， 在笔者看来 ， 不管怎么说 ， 投资者还是应该认清房地产形势 ， 做到顺势而为 ， 而不是逆风而上 ， 按照经济学家李迅雷的观点来看 ， 房价走平即亏钱 ， 所以盲目入市结果可能得不偿失 。