一审法院认为：

房地产开发公司与王女士对小区公共领域使用权进行约定 ， 应为无效 。

合同无效后的法律后果应当由双方共同承担责任 。 拆违完成后的房屋在功用方面将低于王女士购房时的预期 ， 由于无法对拆违前后的房屋价值贬损程度以量化的标准进行评估 ， 所以一审法院酌情判决房地产开发公司返还王女士部分购房款 。

但基于王女士自身的过错 ， 对其余包括利息、租金、物业管理费等经济赔偿方面的诉请均不予支持 。

一审法院判决后 ， 房地产开发公司提起上诉 ， 认为合同中关于底层房屋地面花园的相关约定条款并未违反法律和法规的强制性规定 ， 上述条款应属有效 。

上海二中院经审理后认为：

房地产开发企业 ， 应当知道 小区业主不得私自占用小区公共绿地 ， 但其仍将房屋前的公共绿地作封闭式改造 ， 并将改造好后且附有门禁系统封闭式围墙内的公共绿地随房屋一并交付王女士 ， 还在合同中和业主约定一楼业主对封闭后的绿地享有专属使用权 。

虽然房地产开发公司在公共绿地区域搭建封闭式围墙的行为是违法的 ， 其与业主的合同中关于一楼业主对封闭式围墙内的公共绿地享有专属使用权的约定也应当是无效的 ， 但房地产开发公司将搭建封闭式围墙作为系争房屋的一个卖点向王女士推销系争房屋的行为 ， 客观上构成王女士购买系争房屋的诱因之一 。

现房屋前的封闭式围墙被职能部门作为违章建筑而拆除 ， 一审法院本着公平原则 ， 兼顾双方当事人的过错程度等因素 ， 酌情判令房地产开发公司返还王女士部分购房款符合法律规定 。

二审法院遂判决 ， 驳回上诉 ， 维持原判 。

法官说法

开发商无权确认小区公共绿地由相邻业主专属使用 。 我国《物权法》规定建筑区划内的绿地 ， 属于 业主共有 。 本案中 ， 房地产开发公司将小区公共绿地作为“卖点” ， 在合同中和业主约定一楼业主对封闭后的绿地享有专属使用权 ， 该约定侵占了小区公共绿地 ， 所以是无效的 。 由于无法评估“花园”的具体价值 ， 所以法院根据当事人的过错程度 ， 并依据公平合理的原则酌情确定了房地产开发公司应当返还的购房款金额 。

来源 ｜上海市第二中级人民法院 作者： 王伟 张文如 图片均来源于网络 责任编辑 | 邱悦 声明