楼市还会跟普通人有关系吗？无可否认 ， 在过去一整年 ， 很多原本打算买房的刚需都选择了观望 ， 卖不出去的房子越来越多 ， 库存增加、降价促销等现象此起彼伏 ， 在岁末佛山南京、成都广州相继放松买房门槛的节点 ， 很多人把希望寄托到2020年 ， 似乎今年会是一个很不错的时机 。 因为过去20年 ， 房地产迅速扩张 ， 无论是人均居住面积、还是房屋总量 ， 均超出人们的想象 ， 房地产的销量更让人觉得不可思议 ， 参照近两年每月的销售增速 ， 克而瑞研究中心预计2019年的销量和金额会达到17.2亿平方米和16.1万亿元 。

在调控保持高压的环境下 ， 还能达到16万亿的体量 ， 足见楼市强劲的吸金能力 。 不少人调侃 ， 这些年想着买房 ， 由全款变成首付 ， 由首付又变成车库 ， 房子的升值水平使得手中的积蓄持续缩水 。 对此马光远认为 ， 长期的严调虽对市场泡沫有抑制作用 ， 但对经济的影响比较大 ， 所以放开调控是势在必行的 。 与此同时 ， 中原地产数据现实 ， 截止到12月26日 ， 50城合计卖地收入4.19万亿元 ， 同比增长17.6%刷新历史 。 这意味着什么？国内房子已经够多了 ， 3.11亿套 ， 未来这些房子卖给谁？

要知道 ， 土地是楼市的根本 ， 判断房地产行业的景气度高低 ， 要看开发商拿地是否积极 ， 如今有了4万亿“礼包”助攻 ， 是否意味房市能重启疯狂？可现在问题是 ， 表面上的火热 ， 遮掩不住背后的现实 ， 各地调控层出不穷 ， 价格上涨幅度越来越小 ， 这样形势下 ， 今年的“首付” ， 5年后会不会变成“全款”？

房企在现实面前“低头”：大城市卖地收入万亿 ， 地市土地卖不动 ， 房地产加速分化 ， 资金与楼市的关系变了？

某种程度上来说 ， 面包价格由面粉决定 ， 但过去一年在房住不炒的定位下 ， 房企融资环境趋紧 ， 50城卖地收入超过4万亿 ， 这还是历史第一次 。 从城市排行榜来看 ， 一二线城市是开发企业拿地的重点区域 ， 另外 ， 据自然资源部数据 ， 2019年1-8月三线城市房地产用地供应同比减少9.0% ， 住宅用地供应同比减少13.6% 。 值得注意的是 ， 土地流拍率也在缓慢走高 ， 达到14% ， 案例较多出现在三四线城市 ， 显然 ， 这是由于融资渠道收紧 ， 加之房企自身处于偿债高峰期 ， 是导致流拍率重回高位的原因所在 ， 而对于新房成交低位且需求不足的城市 ， 卖地情况更是不理想 。

显然 ， 一边是房企抱团取暖 ， 50城卖地超4万亿 ， 另一边小城市的土地都快卖不动 ， 热点城市和边远城市的冰与火 ， 今年或许会演得更烈 。 房说君认为 ， 这几年房价猛涨 ， 几乎所有的房企都奉行迅速扩张的策略 ， 不断的拿地卖房 ， 价格涨得越凶 ， 钱赚得就越多 。 可盲目扩张的结果 ， 就是手里一大堆的在建楼盘 ， 还有一堆囤积的土地 ， 即便当时买地花了多少 ， 就目前的行业格局而言 ， 能不能如期交房都还是个问题 。 所以说 ， 随着房地产行业集中度不断提升 ， 中小房企的生存环境持续恶化 ， 大鱼吃小鱼背后 ， 是众多力不从心的房企一个个倒下 。

据报道 ， 2019年房企破产数量已超过500家 ， 远远超过2018年全年的破产数量 。 因此 ， 在房说君看来 ， 一直以来 ， 房子充当着资金的蓄水池 ， 一点一滴的利弊都是这么堆砌起来的 ， 所以要控楼市 ， 得先控资金 ， 首先是控制好货币流通 ， 可喜的是 ， 近两年M2增速一直保持在8%-9%的水平 ， 其次是政策上要货币向房地产“节流” ， 目前LPR利率体系已实施 ， 5年期LPR高位运行 ， 直接与房贷挂钩 ， 1年期LPR则持续为实体企业降低融资成本 。 可见 ， 在国家管理房价、地价、预期 ， 不靠地产刺激经济的前提下 ， 货币难以再持续大规模流入楼市 。