人口年龄结构变化 ， 房价上涨的动力没了关键因素 ， 今年买房 “首付” ， 5年后会不会变“全款”？

众所周知 ， 房价上涨的动力来自于源源不断的购房需求 ， 只要20至50岁的人群持续涌入城市 ， 市场的需求就不会少 。 可问题是 ， 在经历了多年的价格上涨后 ， 固有的刚性需求的买房动力就大打折扣 。 更重要的是 ， 我国的青壮年人口在持续下降 。 近日 ， 《求是》杂志发文指出 ， 我国16-59岁劳动人口从2012年开始减少 ， 这一趋势会持续到2020年 ， 之后减幅将加快 。 2018年底 ， 全国劳动人口比2017年减少470万人 ， 不仅如此 ， 1985-2017年间 ， 劳动力人口(包括学生)的平均年龄从32.2岁上升到37.8岁 ， 超过一半的企业都存在劳动力老龄化的情况 。

房说君认为 ， 楼市已经不能与过去的人口红利相提并论了 。 在城市上 ， 最大的表现自然是成交量的缩减 ， 2019年11月 ， 百城新建商品住宅供应5717万平米 ， 而成交只有4814万平方米 ， 呈现“供大于求”的态势 。 而取得预售但没有出售的住宅为47359万平米 ， 环比增长1.9% ， 同比增长5.7% 。 在人口上 ， 消失的劳动力也就意味着市场需求会逐步降低 ， 毕竟老人的置业需求是很低的 。 因此在房说君看来 ， 买房需求的层次转变 ， 最终会反映到买房方式上 ， 促使不同城市的价格趋势发生改变 。 接下来 ， 一线、核心二线城市有望保持稳定供求 ， 而那些需求透支严重且城市资源缺乏支撑 ， 尤其是老龄化较严重的四五线城市 ， 2020年用来买房的首付款 ， 极有可能在未来变成购房“全款” 。

房说君有话说 ， 以上两点 ， 一方面房地产冰火两重天 ， 连房企都在现实面前“低了头” ， 另一方面 ， 人口与货币的关系变化 ， 购买力失衡 ， 货币难以支撑起房价 。 房说君认为 ， 这样一来 ， 即便有楼市4万亿 “礼包”助攻 ， 行情必然不会太景气 。 并且就目前而言 ， 无论是2019年末重要的高层会议 ， 还是住建部、央行等部门对市场的部署 ， 都得不出重启房地产的决定 。 2020年 ， 购房者要做好准备 。

对于未来的市场趋势 ， 此前经济学家李迅雷用7字道破玄机 。 其称房市未来“房价走平即亏钱” ， 2019百城房价运行仅为3.34% ， 与之前动辄10%以上的增速相比已明显收窄 。 另外 ， 马云也在一次大会上发表演讲 ， 他指出年底收到很多朋友借钱的电话 ， 一星期内要卖楼的朋友就有10个 ， 确实不容易 。 在房说君看来 ， “首富”的话确实直言不讳 ， 要是换做以前确实不现实 ， 而现在 ， 数以万计的地市和县城楼市前景已经黯淡 ， 房价再走强的逻辑也就无从说起了 。

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