大数据呈现2020天津楼市！第4个完全没想到……( 三 ) 岁末年初

二，调控这三年多，改善需求被压抑。

从成交数据也可以看出，天津这些年都是“刚需为王” ， 75%的成交都是刚需，而改善只占了25% ，相比北京65%的占比差远了。

尤其是市内六区，已积压了大约350万平米的改善需求了。这些需求并没有消失，而是被延后了。

再者，从土地端也可以看出，天津这些年卖的地大多集中在远郊、滨海和环城。

市区卖得地很少。 2017年， 7宗；2018年， 5宗；2019年， 7宗……

可以说，市区土地长期供不应求。而且政府已放出消息，市区地价不会再降了。

综上，基本可以得出2020年的几个趋势：

1）2020年，市场会回归市区。

2）上三区改善属性强，天花板越来越高。

3）房价呈“哑铃状” ，贵的更贵，便宜的更便宜。

4）楼市格局越来越倾向于“二八定律” ，只有20%改善属性的楼盘会出现涨价现象。

因为只有改善客户能够承受溢价，刚需客户不承受任何溢价，只能拼价格。但是刚需盘再便宜，改善也不会买。

5、2020年二手房如何看？

该项调查中，占比最大的是“有价无市，要卖出去就得降价” ，为38% 。

这也符合大多数人的体感。据365数据调查组数据， 2019年天津二手房价格平均降了6.5% 。

有一个样本。

从2016年1月到2019年12月，万科四季花城出现了3个高点，第一个高点是2017年3月，第二个高点是2018年5月，而到了2019年3月，也有一个小小的凸起。

之后一路下滑，年底成交价基本在19000-20000左右，而2018年底是21000左右。

连挂牌价降了。 2019年初时，房主挂牌价51%都集中在22000-24000元/平米；

而今年初，占比最多的是20000-22000元/平米，且还新增了17%的20000以下的房源。

可见，房主的预期也在微调。

2020年，基本可以判断，出现五花肉行情的概率很大，而只要有五花肉行情就适合置换。

6、2020年，你会选择出手吗？

与去年相比，一个显著变化，观望人群少了。

去年观望人群占比达59% ，而今年降到了39% 。相应的， “会出手”和“不会出手”的占比比去年都增多了。

也就是说，肯定买房的人多了，肯定不买房的也多了。

这就是人群的分化。有一部分人对未来市场极度悲观。

而有一部分依然在出手买房，因为天津房价从2017年3月时的高点到现在已经跌了25%了，很多人看到了安全边际。

举个例子，比如上三区35000元/平米，下三区25000元/平米，就属于安全边际，就可以考虑出手。

7、你属于以下哪类人？

占比最大的是“新天津人” ，达48% ，甚至超过了“天津土著” 。

据官方数据，截至2019年11月30日，天津“海河英才”计划已累计引进各类人才落户23.5万人。

要知道，在调控期，新天津人是唯一的增量需求。哪里新天津人多，哪里楼市就能走出独立行情。

而新天津人中约46%都来自北京，北京人（在北京工作的新天津人）入津的第一站就是武清。

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