世茂房地产合约销售额和合约销售面积快速增长 ， 这为公司物业业务未来的在管面积增加奠定基础 。 那么 ， 现在世茂房地产的物业业务究竟发展如何呢？

从该公司2019年中报披露信息来看 ， 期内公司总收入565.6亿元 ， 同比增长32.9% ， 其中物业管理及其他收入为16.1亿元 ， 同比增速高达207.4% ， 而其他三项分部如物业销售、酒店销售、商业运营收入同比增速分别为30.9%、13.2%、46.1% 。 物业管理及其他的收入增速遥遥领先于其他分部 ， 或许这也能反映出世茂房地产分拆物管业务上市已经是箭在弦上 ， 不得不发 。

再从世茂房地产近年业绩变化来看 ， 经过2015及2016年的缓慢增长之后 ， 2017及2018年收入及利润获得快速增长 。 2017年及2018年的收入增速分别为18.8%及21.4%；2017及2018年的利润增速分别为40.7%及16.5% 。 包括毛利率水平在2016年触底27.6%之后 ， 于2017及2018年分别反弹至30.4%及31.5% 。

可是如此收入及利润的快速双增长在2019年国内房地产行业重压下遇到了挑战 。 据该公司9月营运数据（未经审核）披露 ， 在2019年前三季度实现合约销售额1739.9亿元 ， 合约销售总面积9701627平方米 ， 同比分别增长44%及32% 。 当同期公司营业收入仅同比增长4.8%至150.7亿元 ， 而归属股东净利润同比增长4.4%至15.5亿元 。 合约销售额的高增长并不能掩盖公司收入及利润增速的快速下滑 。 就房地产开发与物管业务此消彼长的行业前景来说 ， 分拆物管业务上市不仅犹如许世坛早先所言有利于提高公司整体估值 ， 同时这也是未来的优质资产 ， 独立上市融资可以帮助其在全国物管市场攻城掠地 。

前仆后继上市潮 ， 世茂之后 ， 仍有世茂

据中指院披露 ， 我国物管百强企业的平均在管面积由2014年的约1750万平方米增长至2018年的3710万平方米 ， 年复合增长率达到20.7% 。 物管百强企业的平均收入由2014年的约4.25亿元增长至2018年的8.86亿元 ， 年复合增长率为20.2% 。

按在管物业的类型分类 ， 住宅类物业占比高居首位 。 但物管公司也在积极寻求多样化发展 。 世茂房地产的酒店及营运服务业务可能是未来物管业务多样化收入的重要来源 ， 同时他们还有一个优势就是较住宅物管来说 ， 拥有更高的毛利率表现 。

市场总是习惯奖励先行者 ， 惩罚落后者 。 2015至2018年全国在管物业建筑面积由175亿平方米提升至211亿平方米 ， 物管百强企业获得更快的增长速度 。 物管百强企业的市占率由2015年的28.4%提升至2018年的38.9% 。 在这激流勇进的市场中 ， 不进则退 ， 成功上市的物管公司拥有的资金优势更利于其快速扩张 。

这样看来 ， 世茂房地产比预提早进行上市计划并不意外 ， 因为在他身后仍将有更多的物管公司前仆后继 。

作者：金博

编辑：彭尚京