23、房屋买卖双方签订合同后 ， 出卖人与第三人恶意串通 ， 又签订合同并交付使用 ， 买受人可以请求确认第二个合同无效吗？

答：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通 ， 另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用 ， 导致其无法取得房屋为由 ， 请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的 ， 应予支持 。 ”

因此 ， 房屋买卖双方签订合同后 ， 出卖人又与他人签订合同 ， 并将房屋交付使用 ， 买受人只要能够证明出卖人与第三人是恶意串通 ， 那么其就能请求法院确认出卖人与第三人签订的合同无效 。 而实际生活中 ， 如果第三人明知买卖双方的合同 ， 还与出卖人签约 ， 其实就是恶意 。

24、房屋交付使用后 ， 房产证迟迟办不下来 ， 开发商是否承担违约责任？

答：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：“由于出卖人的原因 ， 买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的 ， 除当事人有特殊约定外 ， 出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的 ， 自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的 ， 自合同订立之日起90日 。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的 ， 可以按照已付购房款总额 ， 参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算 。 ”上述条文规定了开发商逾期办理房产证应承担的责任 。

在实际生活中 ， 房产证迟迟办不下来 ， 有部分原因是因为开发商出售手续不能及时办理齐全 ， 由于开发商的原因 ， 导致购房者在一定的期间拿不到房产证的 ， 购房者可以要求开发商承担违约责任 。 为了更好地维护自己的权益 ， 购房者在签订购房合同时 ， 最好约定办理房产证的期限 ， 把时间约定明确 ， 以防开发商恶意拖延办证时间 。

25、房屋买卖时 ， 该房屋所占范围的土地使用权是否随之转移？

答：我国《城市房地产管理法》第32条规定：“房地产转让、抵押时 ， 房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押 。 ”根据上述法条的规定 ， 在房屋买卖时 ， 该房屋所占范围的土地使用权也随之转移 ， 这就是所谓的“地随房走” 。

房屋买卖双方签订购房合同后 ， 买卖双方应到房屋所在的的县级以上地方人民政府的房产管理部门办理房屋产权转移登记手续 ， 之后房屋买卖双方凭借变更后的房屋所有权证书和相关证件 ， 到同级人民政府的土地管理部门申请办理土地使用权变更登记 ， 土地管理部门核实以后 ， 由同级人民政府更换土地使用权证书 ， 至此 ， 土地使用权随着房屋买卖发生变更 。

26、房屋买卖双方已经办完过户手续 ， 这时双方还能解除合同吗？

答：我国《合同法》第93条规定：“当事人协商一致 ， 可以解除合同 。 当事人可以约定一方解除合同的条件 。 解除合同的条件成就时 ， 解除权人有权解除合同 。 ”由此可见 ， 只要当事人双方协商好了 ， 达成一致的意见 ， 是可以解除合同的 ， 即使房屋已经过户 。

27、房屋买卖合同签订后 ， 一方以未办理房屋产权变更登记为由主张合同无效 ， 能否成立？

答：我国《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同 ， 除法律另有规定或者合同另有约定外 ， 自合同成立时生效；未办理物权登记的 ， 不影响合同效力 。 ”

由此可见 ， 对于房屋买卖双方当事人来说 ， 双方只要签订了合同 ， 是否到登记机关办理登记 ， 不影响合同的效力 。 除非当事人在合同中约定合同生效的时间或其他条款 ， 否则 ， 自合同成立时生效 。 所以 ， 不能因未办理变更登记 ， 而主张合同无效 。