皇岗/赤尾： 5-7万 八卦岭： 5-6万 （荔外落户带动一批老破小涨到八万）

第五梯队：华强南： 4-6万

同一个福田 ， 上等盘和下等盘的差距可以高达6倍 。

梳理一遍会发现 ， 除了香蜜湖和百花 ， 福田大部分片区的房价是5字头起 ， 有大量单价5万多的楼盘 ， 认真淘一淘 ， 4万多的也有不少 。 甚至还能找到2字头的 。

比如这个位于华强南的国际文化大厦 ， 74平总价200万 ， 单价2万6 。 这可不是公寓 ， 也不是写字楼 ， 是货真价实的住宅 。 当然 ， 这绝对不是漏 ， 千万不要去捡 。

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除掉极个别奇葩楼盘 ， 福田真实存在大量4-5万的房源 ， 它们交通便利 ， 配套齐全 ， 学位充足 ， 很多户型不差 ， 居住舒适度不低 。

这类房源的普遍特点是： 20-35年楼龄

独栋或双栋大塔楼 ， 无社区花园 ， 停车位紧张

八九十年代楼梯房 ， 房源、产品和社区老化

户型差 ， 客户不出阳台 ， 异形或有尖角

楼盘偏办公化 ， 办公大于自住

学位中下

定价准则： 以上特点占两条 ， 单价5-6万 ， 占三条或四条 ， 单价4-5万 ， 不信可以自行对号入座 。

上世纪八九十年代就开始大兴土木的福田 ， 早年建造了大量的低水准低品质楼盘 ， 这类房源 ， 一百多万可买到一房 ， 二百多万买两房 ， 三四百万买三房 。

看完福田的房子就明白 ， 那些天天喊深圳房价高无容身之地的刚需都是伪刚需 ， 说白了 ， 他们不是买不起深圳的房子 ， 而是买不起他们想要的房子 。

他们想要的房子是品质次新 ， 花园小区 ， 三房 ， 有升值潜力 ， 学位最好中上 。

他们想要的房子 ， 是全中国人民都想要的房子 ， 这类房子 ， 也是深圳涨的最快 ， 价位最高的房子 ， 和全国的有钱人去抢 ， 买不起再正常不过了 。

而这些交通便利 ， 配套齐全的老房子呢 ， 大概率是看不上的 。 因为没有小区 ， 因为居住体验不够好 ， 因为学位一般 ， 更重要的是 ， 因为缺少升值潜力 。

所以 ， 哪有什么真刚需 ， 都是伪刚需罢了 。

说到这里 ， 我想插播两句 。

周六晚上 ， 我去深圳湾人才公园散步 ， 拍下了几张照片 。

我的小米渣像素手机 ， 拍不出现场体验的十分之一 ， 当时我的感受就是： 这么好的城市 ， 谁不想留下来呢?

但大家都想留下来 ， 这个城市容纳不了 ， 怎么办?必然要有筛选机制 ， 城市不可能赶人 ， 只能用高房价来筛选了 。

付的起留下来 ， 付不起的可以离开 。

因为是你选择了这座城市 ， 而不是这座城市选择了你 。

不能因为你买了一张来深圳的车票 ， 又在深圳打了几年工 ， 这个城市就欠你一套房 ， 买不起房就是这个城市亏欠和辜负了自己 。

这种想法是非常非常错误和幼稚的 。

深圳的上车门槛真的不高 。 想留在深圳 ， 钱又少的刚需 ， 应该接受现实 ， 放弃不切实际的既要又要 ， 去买龙岗 ， 去买坪山 ， 去买布吉 ， 去买罗湖 ， 去买福田 ， 有大把二三百万的上车盘可选 ， 完全可以解决自住问题 。

至于升值空间大不大 ， 居住体验感好不好 ， 学位优不优质 ， 那是马斯洛需求的第三层次 ， 不是第一层次应该考虑的问题 。

话不太中听 ， 理却是这个理 。