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再来说福田 ， 这几年福田跑输大盘了吗?

表面看 ， 严重跑输了 。

南山均价9万 ， 前海8万6 ， 宝中8万9 ， 福田只有7万5 。 不但和南山差距越拉越大 ， 还被前海和宝中两个小弟超越了 。

实际上 ， 透过现象看本质 ， 福田跑输是个伪命题 。

近几年 ， 福田的品质盘、次新盘、学位房 ， 涨幅一点不弱 ， 尤其是学位房 。

福田均价之所以低 ， 是被大量4-6万跑输大市的低价盘平均了 。 这些占据了优质区位的低品质楼盘 ， 先天不足已经命定 ， 除非推倒重建 ， 否则长线一定跑输大盘 。

而福田的品质盘和次新盘 ， 从2015-2019年 ， 一直在涨 。 香蜜湖很多楼龄20年的楼盘 ， 均价15-18万 ， 不弱于深圳湾；次新居多的侨香片区也一直在涨 ， 均价已接近12万 。

学位房的涨幅就更快了 ， 著名的百花片区就不说了 ， 只看景田和竹子林片区 ， 位置相同 ， 品质接近的两个楼盘 ， 带不带名校学位一平米已差出3万 。

更典型的是华强北和华强南 。 华强片区是深圳的老中心区 ， 今天已经没落 ， 华强的特点是配套全、环境杂、楼盘老 ， 居住体验差 ， 独栋塔楼和老式楼梯房众多 。

这两个紧临的片区 ， 仅仅是因为华强北配套了荔园和红岭双学位（红岭其实只能算中等偏上） ， 华强南配套普通学位 ， 房价就天差地别 。

华强北均价高达10万 ， 华强南只有5万 ， 差出了整整一倍！

看福田 ， 就知道深圳的分化无处不在 。

从大环境看 ， 东部和西部的差距越拉越大 。

从各片区内部看 ，

品质楼盘和低端楼盘的差距越拉越大；

学位房和非学位房的差距越拉越大 。

深圳的严重分化 ， 告诉我们三个事实 。

一是人们对更好居住体验的追求 ， 导致高品质楼盘越来越贵；

二是学位的紧缺和供需的失衡 ， 导致学位房越来越贵；

三是深圳的投资属性越来越强 ， 纯刚需已经消失 ， 不管是投资客 ， 还是自住客 ， 每个人都要求投住一体 ， 导致投资属性强的房子越来越贵 。

深圳的分化会持续到哪一步 ， 房价的天平要倾斜到什么程度才会发生逆转 ， 很难去预测和量化 ， 这其间又夹杂着旧改、规划、产业、学校等各类变量 。

更重要的是 ， 深圳房产被完全金融化 ， 投资品化之后 ， 主导房价的 ， 已经不是房子本身 ， 而是深不可测的人性 。

来源： 米宅珠三角

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