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【“保交房”迈出重要一步！高层发声，施工方、材料商的回款有戏了】


保交楼 ， 迈出重要一步 。
1月14日 ， 最高法开了新闻发布会 ， 发了一份助力中小微企业的指导意见 ， 其中明确指出：
支持、保障相关部门防范应对房地产项目逾期交付风险 ， 确保农民工工资支付到位 ， 确保商品房买受人的合法权益 。
具体措施有两个：
1 ， 人民法院对于商品房预售资金监管账户内的资金 ， 不得采取扣划措施 ， 不得影响账户内资金的依法依规使用；
2 ， 对于农民工工资专用账户和工资保证金账户内的资金 ， 不得采取冻结或者划拨措施 。

这两个措施 ， 都很有针对性 。
先给大家解释 ， 什么叫商品房预售资金监管账户 。
所谓商品房预售资金 ， 包括购房人按照合同约定支付的全部房价款（含定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款、商品住宅全装修款等） 。
只要属于购房款 ， 都在监管的范围内 。
而“购房资金监管” ， 简单来说 ， 住建局给房企规定一个监管额度 ， 从盖房子开始 ， 主体、封顶、装修、交付每个过程 ， 资产账户中剩下的钱 ， 都要达到规定额度的下限 ， 不能拿去挪用 。
再来跟大家解释 ， 什么叫“农民工工资专用账户” 。
农民工工资专用账户 ， 是指施工总承包单位在工程建设项目所在地银行业金融机构开立的 ， 专项用于支付农民工工资的专用存款账户 。
建设单位按照工程施工合同约定的比例 ， 每月按时足额将人工费用拨付到专用账户 ， “专门”用于支付该工程建设项目的农民工工资 。
这种做法 ， 将人工费用从工程款中剥离出来单独规范管理 ， 能够确保人工费用拨付到位 ， 防止与材料款、管理费等工程建设资金混同或被挤占 ， 防止因拖欠工程款导致拖欠农民工工资问题的发生 。
现在 ， 高层部门直接明确：房屋预售款不得划扣 ， 农民工“专户专用” 。
这两个措施 ， 无疑是保障楼盘正常施工、农民工工资的重要举措 。
举个例子 ， 过去半年以来 ， 预售资金监管不断收紧 ， 对楼盘正常施工影响很大 。
按以前的玩法 ， 一家开发商现在手里有不少在售楼盘的回款 ， 这些钱并没有用于该楼盘的施工 ， 而是被挪用到其他项目上赶工期 ， 或者是投入到土地市场去拿地 ， 在房价持续上涨的阶段 ， 这种“套路”可以带来更大的规模 ， 更丰厚的利润 。

一旦房价开始回落 ， 现金流补充不及时 ， 挪用的预售资金已经花出去了 ， 轻则楼盘质量缩水 ， 重则直接停工或延期交房 ， 损害购房者的利益 。
基于此 ， 不少地方今年开始收紧预售资金账户的监管 ， 北京、石家庄、成都、郑州、青岛都纷纷发布了相关通知 ， 提高了保证金或支取房屋预售资金的门槛 。
这样一来 ， 房企缺钱的局面会加剧 ， 流动性更加紧张 ， 不少开发商因为牵扯到涉诉事件 ， 一旦被冻结划扣 ， 这部分钱也不能用 。
比如 ， 最近信托违约的某TOP10房企 ， 销售签约金额2578.9亿元 ， 账面资金余额约690亿元 ， 其中项目预售资金529亿都动不了 。
除了项目预售监管资金受限 ， 还有各类担保资金 ， 因涉诉被冻结的资金 ， 都不能用 。