----楼市变成“速冻水饺” ， 曹德旺的“建议”成现实？有3类人难办了//----

\">今天看到一则新闻 ， 关于商住写字楼空置率的 。

据报道 ， 深圳写字楼市场新增供应创历史新高 ， 空置率最高 ， 达到20%；上海空置率仅次于深圳 ， 为19.4%；北京空置率为13.8% ， 创2011年以来最高水平 。

深圳20%的空置率 ， 意味着平均每座写字楼 ， 都要有五分之一的面积闲置 ， 这还没算商铺、公寓这样的房子 。

此外 ， 连人人挤破头想去的北京 ， 空置率都超过了10% ， 甚至创出了9年以来的新高 。

为什么一向被认为“高大上”的甲级写字楼、商务中心 ， 现在没人稀罕了？

笔者认为 ， 这与楼市“流动性”降低有很大关系 。

所谓“流动性” ， 指的是有人买 ， 就有人卖 ， 供需两旺 ， 市场景气度才能提升 。 如果供过于求 ， 或者限购、限贷、限售等措施不断约束 ， 市场成交量下降 ， 房子自然无人问津 。

写字楼空置率创新高 ， 只是“冰山一角” ， 对庞大的住宅市场来说 ， 流动性日益降低 ， 也有变成“速冻水饺”的风险 。

何为“速冻水饺”？冻的快 ， 从热变冷 ， 流动性下降 ， 仿佛是一锅正在滚烫蒸煮的饺子 ， 突然间就开始冷却了 。

比如 ， 二手房成交量创5年以来新低 。

贝壳研究院发布的报告显示 ， 2015年~2018年期间 ， 全国二手房成交量为457万套、506万套、430万套和430万套；2019年 ， 全国二手房成交量为426万套 ， 成交量创下5年来新低 。

5年以来的新低 ， 意味着在刚刚过去的2019年 ， 二手房市场的流动性降到了冰点 ， 与写字楼市场的冷清非常相似 。

为什么我们要特别看重二手房的成交量？

最近几年很多城市实行限价、限购政策 ， 造成新房市场的价格失真 ， 如杭州、成都、南京等地出现了一二手房价倒挂的现象 。

因此 ， 二手房更能反映市场的真实情况 ， 5年以来首次创出新低的成交量 ， 反映出购房者的观望情绪持续加重 。

再比如 ， 房地产金融体系持续收紧 。

据某信托金融研究院发布的最新报告 ， 2019年第四季度房地产信托募集资金1410.62亿元 ， 环比下滑26.43%！

此外 ， 从2019全年来看 ， 行业投向工商企业和基础产业规模占比显著上升 ， 投向房地产的规模占比已从一季度的15%左右降至四季度的10%以下 。

该研究院研究员喻智认为 ， 在强监管趋势下 ， 2020年的房地产信托业务或将继续萎缩 ， 预计2020年的房地产信托增量规模预期下滑幅度在15%-20%之间 。

千万别小瞧信托规模15%-20%的下滑 ， 这意味着房地产市场可能损失万亿级别的资金流入 。

信托到底有多重要？开发商想拿地 ， 想扩张 ， 就必须要获得融资 ， 融资的渠道 ， 除了银行贷款 ， 就是各类投向房地产领域的信托产品 。

但是 ， 在上个月 ， 房地产信托规模下滑了26.4% ， 今年更有可能下降接近20%的总量 ， 一旦房地产没了资金“撬动” ， 也就意味着楼市流动性会继续下降 。

实业家曹德旺接受采访时曾建议：“如果房地产的问题不解决 ， 还是盖那么多的房子 ， 所有银行的资金、劳工资源等所有的资源都会流向房地产 。 我建议 ， 削减不应该的、虚假的投资 ， 不搞那么多的房地产 ， 大批的劳动力就剩下来了 。 ”

从二手房成交量下降、房地产资金面收紧的情况来看 ， 曹德旺的“建议”已经给成为现实 。