----2020年楼市面临“多周期共振”？10年来首次出现 ， 央行举动有深意//----

年年岁岁花相似 ， 岁岁年年人不同 。

大概是从2005年开始 ， 每年年初 ， 我们都会说“今年是最困难的一年” ， 似乎已成惯例 。

有意思的是 ， 年年都说不好过 ， 年年过的还不错 ， 房地产行业就是一个典型 。

比如 ， 2013-2014年的时候 ， 不管是房企 ， 还是各个城市 ， 都发愁来年怎么办 。

商品房销售面积增速转负 ， 库存积压到7亿平米以上 ， 眼瞅着房地产的日子快没法过了 。

没成想 ， 柳暗花明又一村 ， 2015年3月到9月 ， 央行降息3次 ， 全面降准2次 ， 各城市全面放开限购 ， 2016年地王“大批发” ， 2017年棚改货币化如火如荼 ， 开发商和投机客又活过来了 。

比如 ， 2019年初的时候 ， 全国楼盘平均去化率跌破20% ， 土地流拍不断刷屏 ， 广深等城市不断出现高杠杆投机客爆仓的消息 ， 杭州、成都、合肥、武汉二手房市场全线回落 。

随后 ， 房企融资放开 ， 地王又开始扎堆涌现 ， 房贷利率持续走低 ， 3-5月份的小阳春 ， 硬生生把市场救回来了 。

可以这么说 ， 一年又一年 ， 房地产就是靠着政策一次又一次的“回光返照” 。

到了2020年 ， 还是熟悉的配方 ， 还是熟悉的味道 。

三四线的棚改没了 ， 发布购房补贴的城市越来越多 ， 也没见到有多大的提振作用 。

开发商破产家数创新高了 ， 房贷利率依然居高不下 ， 定向宽松的城市越来越多 ， 起到的作用却微乎其微 ， 大家都看不清未来 。

除此以外 ， 2020年还是一个特殊的年份 。

今天读了华宝证券研究部的一篇报告 ， 提到了一个说法 ， 叫“多周期共振” 。

1 ， 2020年是十三五规划的最后一年 。

大家都知道 ， 规划对于经济增长翻一番是“硬约束” ， 2020是最后一年 ， 稳增长就摆在了更加突出的位置 ， 这是今年的大背景 。

2 ， 2020年是三大攻坚战的最后一年 。

根据描述来看 ， 其中重点之一就是要“确保不发生系统性风险” ， 换个角度来理解 ， 经济稳定的同时 ， 一定要保证金融稳定 ， 而房地产就是其中的关键变量 。

以上就是2020年的大背景：两个周期相遇 ， 需要“稳增长+金融稳定” 。

别小看这两个关键词 ， 从过往的历史来看 ， 每次都大有文章 。

上文提到 ， 在2013-2014年的时候 ， 需要“稳增长” ， 怎么办？

随后的2015-2016年 ， 央行宽松了货币 ， 棚改带动了买房的需求 ， 银行手里有钱了 ， 各种各样的小贷、信用资金也有钱了 ， 房地产由此突飞猛进 ， 居民杠杆率提升 ， 房价水涨船高 。

在2018-2019年 ， 三四线城市房价破万的比比皆是 ， 购房者负债率增长过快 ， 需要“金融稳定” ， 怎么办？

由此 ， 我们看到了棚改逐渐退出舞台 ， 基准利率几年都没有再动过 ， 资管新规发布 ， 房企融资的口子被逐渐堵上 ， 市场里的各类热钱被清理 。

说到这里 ， 大家应该能明白 ， 2020年既需要“稳增长” ， 又需要“金融稳定” 。

这种情况 ， 是10年来首次出现的 ， 何其难也 。

今天国金宏观首席边泉水称 ， 1月份的降息马上就会来 ， 预计全年1年期LPR下降幅度会达到30BP ， 而对房贷至关重要的5年期LPR ， 依然会纹丝不动 。