佳兆业集团控股近期需要偿还的债务占比逐年提升 。 2017年、2018年和2019年上半年 ， 需要公司两年内偿还借款占比分别是34%、47%和54% 。 也就是说 ， 在2017年 ， 公司大部分借款（66%）需要两年后偿还 ， 而到了2019年上半年末 ， 半数以上（54%）的借款需要在近两年还清 。 短期债务压力在增加 ， 预示着短期偿债压力越来越大 ， 可腾挪的空间越来越窄 。

再增加外债融资总规模已非常困难 。 2019年7 月 ， 国家发改委对房地产企业发行外债的备案登记提出要求 ， 房地产企业发行外债 ， 只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务 。 这一政策 ， 被业内人士解读为房企外债融资将进入“存量滚续”阶段 ， 并且 ， 房企发行外债将只能用于借新还旧 ， 且仅能偿还中长期外债 ， 将限制用于如补充流动性、资本性支出、偿还内债等支出 。

2018年佳兆业集团控股合约销售增加了253亿元 ， 实际营业收入增加了60亿元 。 如前文所述 ， 公司的巨额借款也要支付成本 ， 公司2018年借贷成本同比增加了39亿元 ， 再加上其它费用变化 ， 使得公司2018年增收不增利 ， 年度净利润下降5.35亿元 。

而且 ， 借款虽然增加 ， 佳兆业集团控股总的收益能力却在下降 。 2017年公司总资产收益率1.73% ， 借款高企之后的2018年 ， 总资产收益率只有1.24% ， 仅有前一年的7成 。

融创中国同期总资产收益率、净利润变化均有优势 。 融创中国2017年和2018年总资产收益率分别是2.4%和2.47% ， 2017年已经领先佳兆业集团控股 ， 2018年继续加大领先优势 。 并且 ， 融创中国2018年净利润也在上升 ，

据克而瑞研究中心统计 ， 按合约销售权益金额计 ， 佳兆业集团控股2018年销售排名第37位 ， 2019年升至第27位 。 该中心2019年报告显示 ， 在2019年中国房地产企业销售TOP100公司中 ， TOP4-10、TOP11-20梯队规模企业集中度上升 ， 梯队竞争加剧 ， TOP21-30梯队房企集中度则基本持平 。 而随着房地产市场资源加速向优势企业聚集 ， TOP30房企已成为房企规模发展的分水岭 。

责编 | 周 琦