----棚改降四成 ， 楼市怎么走？2020年福建各地棚改数据分析//----

众所周知 ， 在过去的两三年间楼市处于棚改去库存的状态 ， 使得各城市、县城甚至乡镇的房价大幅上涨 。 棚改是去库存的主要措施之一 ， 在棚改之初释放出了大量购房需求 ， 但是随着棚改规模的缩小 ， 货币补偿的减少 ， 最终这股推动力会逐步衰退 。 与此同时 ， 棚改之后必定大量供地建房 ， 当两三年后这些项目开始逐步建成交付 ， 必将会大量增加房源供应 ， 而此时前些年棚改启动时激发出的购买力已经消耗一空 ， 只怕无力再维持楼市成交量 ， 这个时候楼市就会慢慢熄火 ， 价量齐跌 ， 甚至回归原点 。 因此 ， 我们要观察各地楼市的演变以及未来房价趋势 ， 棚改是一个很好的切入点 ， 尤其是对于没有人口流入的三四五线城市而言 ， 棚改对于楼市上行提供的动力极大 。

今年初福建省住建厅官网公布了2020年各地上报的棚改计划 ， 今年福建省公租房和棚改项目一共92个 ， 6.47万套 ， 建设面积800万方 。 和2018年、2019年不同的是 ， 今年各地上报的是公租房加上棚改项目 ， 一共包含9个公租房项目 ， 24865套 ， 建设面积267万方 。 其中7个项目在厦门 ， 24713套 ， 建设面积266万方 ， 此外南平和宁德还各有一个小项目 。

如果扣除掉这些公租房 ， 那么2020年福建全省的棚改项目是83个 ， 3.98万套 ， 建设面积533.6万方 。 而2019年全省一共上报135个项目 ， 6.37万套 ， 建设面积888万方；再往前 ， 2018年上报133个项目 ， 4.54万套 ， 507万方 。

由此可见 ， 和过去两年相比 ， 2020年福建省棚改项目最少 ， 套数最少 ， 建设面积也只比2018年多一些 。 与2019年相比 ， 2020年棚改项目减少52个 ， 建设套数下降37.4% ， 建设面积下降39.9% 。 可以说是大幅缩水 。 可以预见的是 ， 未来对于福建楼市而言 ， 棚改去库存的时代已经一去不返 。 而过去这几年大规模棚改旧改建设的大量房源 ， 则将会在未来两三年逐步进入市场 ， 待消化的房源库存还会进一步增加 。 涨价去库存的时代已经落幕 ， 降价去库存的时代刚刚登场 。

与2019年相比 ， 今年棚改规模减少最多的是福州和漳州 ， 福州今年上报项目16个、5405套、103.6万方 ， 与去年同比 ， 项目减少14个 ， 套数下降51% ， 建设面积下降39.2% 。 漳州今年上报项目12个、3022套、47.2万方 ， 与去年同比 ， 项目减少13个 ， 套数下降80% ， 建设面积下降77.7% 。 漳州和福州两地的棚改刹车踩得有点猛 。

福州2017年底提出旧改“三年计划、两年实施” ， 如今2020年虽然是三年计划的第三年 ， 但是两年实施期满 ， 2019年更是前无古人的土拍大年 。 从去年下半年开始福州就已经出台拆迁补偿新政 ， 降低货币补偿标准和货币补偿比例 ， 此后多个旧改项目暂缓实施 ， 2020年棚改规模大幅减少在情理之中 ， 这在半年前就已经看出端倪 。 而漳州的棚改规模已经不能用腰斩来形容 ， 一下子从去年的全省第二 ， 退到了今年的全省第四 ， 套数和建设面积减少近八成 ， 这已经是腰斩到了脚脖子 ， 这两年来漳州房价地价都大幅下跌 ， 棚改规模大幅减小正是楼市顶峰之后下行期的真实写照 。

而对于厦门来说 ， 这些年来的房价上涨并不因为棚改 ， 毕竟平原面积较大 ， 加上不断填海造地 ， 存量土地甚多 ， 而截止2018年末厦门户籍人口数量也只有242.5万人 ， 没有必要进行大面积征迁棚改 。 实际上2016年拍出的地如今还有大量房源没有卖出 。 如果今年厦门上报的24713套公租房能够顺利建成 ， 预计能解决六七万人居住需求 ， 对于平抑房价倒确实能起到一定作用 。

而2019年和2020年泉州市则成为福建当之无愧的第一棚改大市 ， 今年泉州是福建省内上报棚改套数唯一超万套的城市 ， 共11个项目 ， 16735套 ， 建设面积188.4万方；2019年则是25个项目 ， 20836套 ， 建设面积更是高达296.7万方 。 而2018年泉州棚改规模尚且排在全省第三 。 事实上过去这两年来泉州房价之所以保持稳定 ， 总体上没有大起大落 ， 经济总量和人口数量全省第一 ， 房价却仅仅排在全省第五 ， 其主要原因一方面在于严格的楼市调控 ， 另一方面也离不开大量建设安置房 。 可以想见的是 ， 未来两三年后 ， 当这两年间泉州建设的天量安置房涌入二手房市场 ， 届时泉州的房价仍然会保持在一个良性健康的状态 。