No.2

工作流程

《实施细则》第三章专章对旧住宅区拆除重建类城市更新项目公开选择市场主体的工作流程进行规定 。 根据《更新办法实施细则》的相关规定 ， 属于以旧住宅区改造为主的改造项目的 ， 区政府应当在城市更新单元规划经批准后 ， 组织制定搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案 ， 经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后 ， 公开选择市场主体 。 结合前述规定 ， 《实施细则》将公开选择市场主体活动的工作流程细化规定如下： 1、辖区街道办作为旧住宅区项目公开选择市场主体活动的组织落实单位 ， 在旧住宅区项目所在更新单元规划经批准后组织制定旧住宅区项目搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案 。 为引导旧住宅区项目范围内权利主体合理提出诉求 ， 引导市场主体与权利主体协商搬迁补偿安置事宜 ， 故在 《实施细则》中规定搬迁补偿安置指导方案主要明确单元范围内建筑物（构筑物、附属物）搬迁补偿安置指导标准等事宜 ， 同时将搬迁补偿安置指导方案报城市更新主管部门备案 ， 作为市场主体与权利主体协商的基础 。 市场主体公开选择方案 ， 则主要是依据《实施细则》的相关内容制定 ， 主要明确市场主体的准入资格条件、公开选择的方式、公开选择的程序以及未成功选定时的处理方式等事项 。 2、区城市更新和土地整备局作为旧住宅区项目公开选择市场主体活动的指导、监督单位 ， 负责按照《实施细则》等规定负责监督旧住宅区拆除重建类城市更新项目公开选择市场主体相关活动 ， 接受旧住宅区拆除重建类城市更新项目搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案的备案 。 3、区城市更新领导小组领导全区城市更新工作 ， 负责对全区旧住宅区拆除重建类城市更新项目公开选择市场主体等相关工作中的重大事项进行决策 。 鉴于上位政策已经明文规定搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案系由业主表决通过后生效 ， 故此处将区更新领导小组的角色定位维持对辖区重大事项进行决策 ， 而不对具体的搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案进行审批 。 4、为保持政策适用统一 ， 并遵从上位政策的相关规定 ， 《实施细则》规定街道办组织制定搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案后 ， 需就两个方案进行业主表决 。 搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后并经公告后方可生效实施 。

No.3

选择方式

《实施细则》第四章专章对旧住宅区项目公开选择市场主体的选择方式进行规定 。 为充分体现公平公开 ， 保障各意向参选主体的机会平等 ， 充分发挥市场在资源配置中起决定性作用 ， 参照《招标投标法》《政府采购法》以及龙岗区其他政策规定做法 ， 同时本着充分尊重业主意见等原则 ， 故《实施细则》中规定 ， 旧住宅区项目公开选择市场主体应当采取 “业主表决推选”“公开招标”或“竞争性谈判”的方式进行 。 具体的选择方式在市场主体公开选择方案中确定 。 所谓“业主表决推选” ， 即由全体业主通过公开方式接受符合条件的不特定多数的市场主体的报名后 ， 按照市场主体公开选择方案确定的规则从通过资格审查的企业之中直接表决推选出项目的市场主体 。 此种方案设定的法律依据主要为《物权法》；根据《物权法》第七十六条第一款规定：“下列事项由业主共同决定：……；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；…… 。 ”为充分尊重业主对物业的处置权限 ， 故在《实施细则》中创设了“业主表决推选”的方式作为公开选择方式的一种 ， 供旧住宅区项目业主在公开选择市场主体时结合项目实际情况选择适用 。 同时 ， 为与《深圳经济特区物业管理条例》等上位法规政策进行衔接 ， 《实施细则》规定需按照《深圳经济特区物业管理条例》的相关规定召集业主大会会议 ， 并就相关事项进行表决 。 公开招标或竞争性谈判 ， 考虑到搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案已经提前取得占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主表决通过 ， 故为适当简化市场主体选择流程、提高选择市场主体的工作效率 ， 故《实施细则》中规定 ， 无论是采取“公开招标”还是“竞争性谈判”方式公开选择市场主体的 ， 均采用“评定合一”的方式选定 ， 即由依规定组成的评标委员会或谈判小组 ， 负责评标或谈判并径直选定市场主体 。 为充分体现业主的意志 ， 《实施细则》同时规定评标委员会或谈判小组中的业主代表不得少于总人数的相应比例 。