----2020年买房 ， 必要躲开的8大深坑！//----

文丨子木

2020年到底哪些房子不能买？

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商住公寓

公寓是住宅的第一衍生品 。 因为总价低、地段好、常年不受政策限制 ， 再加上诸多开发商设计精美 ， 嘴上一忽悠 ， 便成了众多年轻人步入社会的首选居住产品 。 然而大多数还是被套牢了 。 主要原因是公寓“出身不正” ， 大多数由办公性质的土地转移而来 。 这种小产权的房子 ， 无法落户 ， 孩子无法上学 ， 社会福利无法同等优待 ， 同时在一线城市还浪费了“处女贷”名额 。 其次是交易税费问题 。 因为公寓的市场库存量巨大 ， 如果和住宅一样享受社会资源 ， 因总价低优势 ， 住宅市场的购房需求一定会被大量分流 。 为了避免对住宅市场房价的冲击 ， 所以政府无论是现在还是未来 ， 对公寓只能强行限制 。 什么意思？ 就是提高税费交易 ， 让公寓很难套现 。 这样既通过公寓完成了土地买卖任务 ， 又保护了当地的房价不被公寓价格拉低 。 最后是居住问题 ， 公寓虽然总价低 ， 小户型 。 但却不是符合家庭单位最好的居住形式 。 一般商住公寓 ， 绿化低容积率高 ， 一梯N户极为拥挤；不通燃气商水商电 ， 居住成本高；而且物业商管一般 ， 很多街边小店鱼龙混杂 ， 嘈杂不堪影响居住体验 。 这便是商住公寓的三大原罪 。 想要购买商住的一定要擦亮眼睛 ， 在过去的2019年 ， 商住公寓销量很差 ， 很多开发商为了售盘 ， 承诺购房者可以落户上学 。 最后难以兑现 ， 被诉诸公堂的案例并不少 。 当然能买的公寓也有 。 例如租金回报率极高的和70年大产权、民水民电、可落户上学的高级公寓品种 。 当然这两种产品在2020年基本绝迹了 ， 更多的是深坑 。

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街边商铺

过去有句老话 ， 叫做“一铺养三代” ， 意思是买一个商铺 ， 无论是自己做生意还是租出去 ， 赚来的收益可以养上下三代人 。 过去家里有铺子的算是有钱人了 ， 是那种走在路上可以咧着嘴 ， 踢飞腿的选手 。 而现在这句话却截然相反 ， 叫做“三代养一铺” 。 为什么？ 我给总结一句话叫做“商铺价值的坠落 ， 源于时代的更替 。 ” 首先是城镇化建设的饱和化 。 原来商铺赚钱是因为城市商业开发不发达 ， 一个城市能叫上商业购物街的就那么几条 ， 商铺是稀缺品 。 而现在 ， 18线城市的商业街和购房中心都矗立了起来 ， 集中商业效应分流购物需求 ， 大型商场周边的商铺瞬间成了“灯下黑” 。 其次是互联网电商替代了商铺功能 。 因为手机互联网时代的繁荣 ， 打开了线上获客渠道 ， 那么商铺作为街头曝光吸引客流的功能就大大削弱了 。 这些年 ， 你会发现衣服大家都从商场或者淘宝买了 ， 很多美容美甲店、小酒吧、发廊、瑜伽健身店等等服务场所 ， 纷纷从街边商铺转移到了价格更为低廉的公寓或住宅中 。 这对商铺价值的冲击是巨大的 。 很多人说 ， 我家小区门口的商铺每天人很多啊 ， 也不应该投资吗？ 这还得考虑交易问题 。 商铺的交易税费差不多占整体房价的20%～30% ， 比商住公寓还离谱 。 基本上吞噬了商铺增值所带来的收益 ， 想出手 很困难 ， 只适合赚租子 。 赚租子的话 ， 合格的商铺必须有7%～8%以上的回报率 ， 并且每个月的租金能够覆盖掉50%首付所需要的每月贷款 ， 这样的商铺才有投资价值 。 现在这样的投资标的极少 ， 需要花时间和走关系去挖掘 。 然而很多人根本不懂行情 。 这几年尤其是三四线城市的商铺市场非常火热 ， 大都是县城土豪成群结队去附近的城市购买新盘商铺 。 最后因为周边社区长期不见人口 ， 自己的商铺花了钱装修租不出价格 ， 财富被割地干干净净 。

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养老海景房

“面朝大海 ， 春暖花开” 。 这句话作为文艺青年向往梦想生活的艺术表达还算唯美 ， 但对于现实海景房居住形式来说 ， 不切实际 。 很多人 ， 尤其是老年人信了“海边养老”这个邪 ， 纷纷解囊将一辈子的积蓄抛洒在海边 ， 等待日出 ， 享受静刻的美好 。 中介一忽悠 ， 儿女也被迫跟着在海边置业 ， 不然就是不孝顺 。 俗不知 ， 中国95%的养老海景房都是深坑 。 首先是居住配套跟不上 。 这点尤其表现在北方的山景房和海景房 。 夏天还好 ， 一到冬天 ， 天气寒冷 ， 小区供暖有限 ， 养老盘沦为空城 ， 周边连个买菜吃饭的地方都没有 ， 更别说医疗条件 。 医疗对养老是硬性条件 ， 一般沿海地区的景区医疗配套是很差的 。 如果出现什么疾病 ， 只能送到周边的县城或小城市 ， 再加上如果交通条件不好 ， 一来二去 ， 老人可能就被折腾剩半条命了 。 这不是危言耸听 ， 前段时间就接到过一个维权事件 。 购房者小李给父母买了一套海景房 ， 开发商承诺半个小时到城中心医院 。 结果母亲在海景房养老期间 ， 突遇心肌梗塞 ， 全家人忙着送医院 ， 道路颠簸了一个小时才到 ， 结果酿成了悲剧 。 如果你说 ， 我又不是常年呆在海边 ， 平时我把它租出去赚钱不就可以了吗 。 租不租得出去暂且不谈 ， 海景房因为终年受海风、潮湿、暴晒影响 ， 寿命本身比正常住宅短 ， 家中电器迅速老化 ， 如果一年不来几次的话 ， 家里被子、枕头发霉是常事儿 。 维护成本是很高的 。 而且山高皇帝远 ， 资产托管对租赁中介的要求非常高 ， 这也很难去评定 。 再者海景房现在开发量巨大 ， 二手流动性非常弱 ， 想转手并不容易 。 凡是想投资海景房的基本都在往新盘里面冲 。 当然海景房也有可以投资的标的 。 首先上文所述所有条件都要满足 ， 终年宜居的气候、成熟的商业、医疗、交通配套 ， 缺一不可 ， 对了 ， 还要有超强的物业水平 。 首先你得能找到它 。