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超级老破小

“买城中老破小 ， 还是买郊区远新大？” 这个问题是平日里咨询最多的问题 。 我的回答是 ， 你首先要知道什么叫做老破小 。 按照正常情况来讲 ， 房子会随着时间折旧 。 时间越长 ， 房子的价值越低 ， 如果超过50年 ， 房子可能就是一文不值 。 但事实上 ， 很多老房子的卖的价格要高于新房 。 这就是房子背后的土地价值 。 城中心的老破小所在的土地价值远比房子的建筑价值贵 ， 在这里你可以享受到周边的公共设施配套和社会福利待遇 。 但前提是这个中心区永远不会变 。 纵观中国楼市二十多年 ， 只有四大一线城市和几个强二线城市的中心城区没有迁移 ， 其他城市的中心城区大都发生了转移 。 例如郑州的市中心发生过3次迁移 ， 合肥发生了2次 。 数据显示 ， 全国333个地级市中 ， 至少有300个城市的中心老城区以悲剧结尾 。 所以买老破小首要去判断这个老城区是否未来会发生迁移 。 其次在投资属性上 ， 最大的价值点在于学区 。 如果不是学区房 ， 未来的增值空间会很小 。 而且随着城市版图的扩大 ， 学区划片政策的普及 ， 老破小的命运很可能出现大量分化 。 最后要注意一点是老破小的房龄 。 一般银行会用50年减去房龄作为信贷的规则 。 如果你的房子太老 ， 会影响下家的购房成本 ， 逐而影响流动性 。 现在大部分三四线的老破小就出现了无人接盘的窘境 ， 大家一定要引以为戒 。 如果买二手的话 ， 10年房龄的次新房是最佳的选择 。

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法拍房

“1套房只需要1块钱” 。 这句话是去年双11杭州某学区房的起拍价 ， 一时引来10多万人围观 。 当然最后房子以609.5万元被人抢走 ， 加上10万多元的佣金和平台费 ， 实际上和周边的正常住宅价相差无几 。 房子这东西 ， 我一直坚信一文价钱一文货 。 远低于市场价的房子不是没有 ， 是百年一遇 ， 否则就是带点儿问题的法拍房 。 风险你无法控制 。 法拍房的第一个风险就是产权、抵押、物业情况你查不到 。 你不知道自己买了一套什么房 。 对了还有实际居住问题 。 去年有一个粉丝跟我抱怨 。 说拿下一套法拍房 ， 当拿着钥匙迫不及待地打开家门时 ， 看到床上卧着一位老人 ， 四目相对 ， 尤为尴尬 。 最后得知这位老人是房主的老母亲 ， 年老体残说话还咄咄逼人 ， 举着扫帚就把这位粉丝赶出去了 。 最后粉丝去法院投诉 ， 打110 ， 均无效 ， 因为老人钉子户根本请不出去 。 其次是税费 。 法院不会考虑房子的税费问题 ， 他考虑的是如何将这套房以最高价拍出 ， 给原告做赔偿 。 所以税费直接承担人就是法拍购房者 。 法拍房最恐怖的是土地增值税 。 如果你不幸拍得一套公司房 ， 这套房子买的时候100万 ， 拍的时候因为市场行情增值了 ， 是500万 ， 那你缴纳的税费就是（500-100）X60%=240万的差额税费 。 然后是关于办证 ， 拍卖成功后 ， 法院就给你一个裁定书和确认书 ， 其他不考虑 。 至于资料齐不齐全 ， 还要看原房主配不配合 ， 光是这些就能跑断腿 。 所以敢在法拍房里淘金的 ， 这人能力非权既贵 。 至于那些特别想捡漏买法拍房的 ， 低于正常市场价20%的法拍房可以考虑 ， 前提是你关系最够硬 ， 不嫌麻烦 ， 最好还要带个面相狰狞的老铁 。

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限价精装房

如果你经历过装修 ， 一定会认为装修是一件很痛苦的事情 。 尤其是自己住的话 ， 每个物件都想追求性价比 ， 又要请人画图纸做设计 ， 又要提防工人偷懒 ， 几个月下来少几层皮 。 所以这就是大多数人喜欢精装修房的原因 。 但是很赤裸地告诉你 ， 目前市场上90%的精装房都是不达标 ， 存在质量问题的 。 这也就是近两年来 ， 房屋质量维权频繁爆发的原因 。 一方面是质量太差 。 开发商限价 ， 利润本来就不高 ， 明面上说精装修4000元一平方 ， 实际上成本也就7-800元一平方 。 很多开发商都是用精装修利润去弥补房子被限价的部分 。 交房时 ， 你也不知道你房子精装修到底花了多少钱 ， 你也不能把地砖翻起来拿去检验 。 市场上爆发过维权的楼盘是真的质量差 ， 甚至连表面活儿都做不齐全 。 这种开发商一旦出现问题 ， 同城区域的所有楼盘你心里基本可以拉黑名单了 。 其次是装修流程和风格 。 房子从想象到成形 ， 起码要经过土建总包、装修总包、材料供应商和设计单位四个维度 。 目前市场上能把4维度驾驭地炉火纯青的开发商屈指可数 。 只要一个环节出现问题 ， 后来的善后工作基本都要靠你自己完成 。 其次是风格 。 开发商做精装修尤其是廉价精装修 ， 都是批量操作 。 这一个小区内的所有房子装修风格都一个样 ， 能还原到样板间的80%已经是奇迹了 。 大部分都是买家秀和卖家秀 ， 这时候如果你发现质量问题 ， 或者风格不喜欢 ， 再去改装所耗费的资金要远大于你买毛坯房 ， 直接装的价格 。 所以如果买限价房的话 ， 最好选择毛坯房 。 当然如果品质较高 ， 价格到位的商品房 ， 精装修明显是占优的 ， 可以入手 。 最后再说一次 ， 在利润面前 ， 永远不要考验开发商的责任心 。 多花点儿时间去研究装修 ， 就能省下几十万的费用 ， 不要为了图省事把钱都让人家宰割了 。