----福州楼市三年纪：从涨价去库存 ， 到降价去库存//----

福州房价的拐点在2018年下半年 ， 楼市的最高点在2017年下半年至2018年上半年 。 回顾过去三年的这段楼市兴衰史 ， 从2017年初开始 ， 福州房价在经历了2016年的火爆之后继续迅猛上行 ， 一个开盘贵过一个 ， 有的楼盘甚至捂盘蓄客 ， 明摆着告诉你下一期要大幅提价 。

一手房价格的迅猛上涨 ， 二手房怎可能不跟上 。 2017年下半年之后 ， 越来越多的二手房小区也跟随一手房涨价的脚步不断提价 ， 如今我们观察二手房的历史挂牌价格数据演变 ， 会发现福州绝大多数小区的二手房挂牌价最高点出现在2017年9月至2018年6月之间 。

2017年以来随着房价凶猛上涨而来的是史上最严楼市调控 ， 一轮又一轮的新政持续推出 ， 从已经习以为常的限购 ， 到直接推出限售 ， 以及看上去十分严格限价 。 为什么说看上去十分严格呢？因为众所周知 ， 在那个狂热的时期里 ， 福州楼市的限价并没有限住什么 ， 新盘销售价外加价一个比一个凶 ， 加价手段一家比一家狠 。

当然 ， 楼市限价也并非完全没有起过作用 ， 在2017年底的最后两个月 ， 由于当时全国各地都开始严控楼市 ， 限住房价变成一个年底前必须完成的任务 ， 于是在那段短短一两个月的时间里 ， 限价的确起到了一定效果 ， 例如阳光城檀悦、融信双杭城等楼盘当时都按照备案价格开盘销售 。

但是 ， 房价这辆正在狂奔中的战车 ， 显然单单依靠限价无法强行按住 ， 当时福州也并没有出台公证摇号售房等举措 ， 使得限价固然是限了 ， 却换来首付比例的提高 ， 有的楼盘要求50%以上首付 ， 有的楼盘干脆要求一次性付款 。 于是那句网络名言在福州真实上演：“一次性付款的往里走 ， 按揭的不要堵门口 ， 公积金贷款的请把共享单车移走 。 ”

虽然首付比例大幅提高 ， 但在刚需对房价上涨的恐惧 ， 以及炒房客想要快速赚钱的贪婪等心理驱动下 ， 无数人依然对此趋之若鹜 ， 买得起的无论需要不需要都去抢房 。 而买不起的只好望房兴叹 ， 被迫转向桂湖、亭江、南通 ， 甚至永泰葛岭等一个个偏远地区 ， 哪怕明知这样的房子即使买来也住不了 ， 但仍在恐惧心理支配下咬着牙买房 ， 这样的结果便使得偏远山区的房价也上涨破万 。

当时手上有大把现金的人更是不计一切代价在市区连夜抢房 ， 通宵排队也无所谓 ， 有的人哪怕拿不出一次性或者高比例的首付款 ， 却即使借着高利贷也要买房 。 2017年底那些看上去“很便宜”的“限价房”让太多人做着抢到就是赚到的美梦 。

但如今已然时过境迁 ， 此时回头看来 ， 恐怕恰恰是当时的那种狂热 ， 正是由于众多楼盘提高首付要求 ， 以及2018年上半年肆虐无阻的各种价外加价 ， 才彻底加速榨干了福州市区的民间存量资金 ， 使得此后购买力急剧下降 ， 才有了2018年下半年的楼市寒冬 。

紧接着到了2019年 ， 上半年出现了短短数月的楼市小阳春 ， 一方面在于2018年下半年价量急跌 ， 积压下来的购房需求需要释放；另一方面的一个重要原因在于2018年旧改征收给予了高额货币补偿 ， 可以说在民间“土豪”的自有资金消耗殆尽之后 ， 通过提高货币补偿标准又强行制造了一批“拆迁土豪” ， 从而撑起了小阳春的成交量 。

然而 ， 一座城市的负债能力终究有限 ， 高额货币补偿也无法持续太久 ， 在2019年下半年这一切戛然而止 。 从此时开始我们发现 ， 如果说2016-2018年是涨价去库存 ， 那么从2019年开始福州楼市便进入了降价去库存的状态 。 由于这两年来大面积旧城改造和大量土拍 ， 加上楼市成交量的减少 ， 一增一减之下不可避免地带来了楼市库存的堆积反弹 。