在1月2日文章《2019年福州楼市总结和2020年上半年展望 ， 库存大积压 ， 还有阳春吗？》中 ， 我已经做过对比统计 ， 根据福州市不动产登记和交易中心官方公布数字 ， 截止2019年12月30日福州市区可售商品住宅套数40108套、面积396.2万方 。 而2018年12月2日是可售商品住宅套数22219套、面积262.27万方 。 仅仅一年时间福州商品住宅库存增加了17889套、133.93万方 。 而2019年福州四城区土拍四千多亩 ， 还有529万方住宅待建 ， 看得到的库存很多 ， 看不到的库存更多 。

时间又过了半个多月 ， 在春节前该中心官博发布的最后一则统计数字则是：截止2020年1月22日福州市区可售商品住宅套数42346套、面积414.61万方 。 库存已经突破400万大关 ， 按照2019年月均23.17万方的成交量测算 ， 当前的去化周期是18个月 。 而这还是在过去一年土拍天量地块没有入市的情况下 。

而当我们再往前回溯 ， 发现2018年初的时候 ， 福州市区商品住宅库存数字只不过180多万方 。 说明当年的涨价去库存的的确确是起到了效果 ， 按照2017年的楼市成交量来看 ， 两年前的这个时候 ， 福州楼市去化周期不到半年 ， 加上开发商捂盘惜售 ， 商品房完全处于供不应求的状态 。

但此时我们发现 ， 仅仅两年时间 ， 福州市区商品住宅库存量又翻了一倍还不止 ， 当年库存去化得快 ， 如今堆积得更快 。 为什么涨价去库存的年代能把楼市库存消化一空 ， 而降价去库存的时候库存却越去越多呢？如今回顾完这三年福州楼市走过的历程 ， 我们发现根本原因在于购买力的消耗减少 。 房价下跌、成交量减少的原因并不是房子盖得好不好 ， 而是大家买不买得起 。

实际上福州楼市的存量现金已经在2017年底的“高首付”和“一次性付款” ， 以及2018年上半年的“价外加价”风潮中消耗殆尽 。 使得后面再也没有充足的资金维持楼市成交量 ， 就只有降价才有更多人买得起 。 只可惜在两年之前的春节时 ， 恐怕没有人想过购房人承受力有极限 ， 居民负债能力也有极限 ， 房价没有只涨不跌 。 也正是如此 ， 当年居民手上有钱 ， 涨价去库存容易 ， 即便价外加价依然有人排队抢光 。 而如今个个都是负债 ， 房子却盖得越来越多 ， 降价去库存反而更难 ， 即便打折促销也应者寥寥 。

之所以有一些家底不厚又不懂房子的人平时总问一些“傻白甜”的问题 ， 很重要的一方面原因也在于此 。 实际上他们在两年前已经不再奢望买房 ， 自然也就没有去关注楼市 ， 于是信息断层 。 而如今房价大幅下跌才让他们重燃买房的希望 ， 发现此时福州市区一百多万已经能买到很不错的房 ， 但这时候市场乱象不断 ， 自然还要有一个学习适应的过程 。