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商业地产的产品比较丰富：有集中型商业 ， 如：购物中心；有专业市场 ， 如家居建材市场、小商品批发市场；有商业街 ， 如：北京的烟袋斜街 ， 各类步行街等 ， 还有社区底商和写字楼配套等等 。
这么多的产品类型的商铺出现在市场上 ， 对于不懂商铺的投资者来讲如何选择呢？
选择商铺一定要遵循一个原则：好出租 。 对于投资商铺的人来讲 ， 商铺可以快速出租 ， 尽快有投资收益是重中之重 ， 判定一个商铺是否好出租 ， 建议按以下公式考量：


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【看条件】
商铺的大小、面宽、层高、电量、燃气等等因素都影响着商铺的使用 ， 建议按以下因素进行考量：


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首先 ， 看商铺面积 。 商铺和住宅不同 ， 住宅的居室数量决定了它的面积大小 ， 而商铺的面积差异却很大 ， 从几平米到上千平米的都有 ， 面积越大 ， 可操作空间越大 ， 租金单价越低 ， 反之亦然 。 我们要结合自身条件和商铺的价格来确定购买商铺的大小 。 建议选择面积在20-200平米之间 ， 这种商铺符合大多数业态的经营需求 ， 总价也不高 ， 二次销售变现的速度也比较快 。
其次 ， 看工程条件 。 看看电量是否能满足一些主要用电工作的业态需求 ， 比如火锅、烤肉或者KTV等等；还要看是否具备燃气条件 ， 餐饮业付租能力比较强 ， 如果买了一个商铺想经营或租赁给餐饮类业态的话 ， 没有燃气是无法经营的 。
再次 ， 临街商铺看门前是否方便停车 。 在驱车消费的大趋势下 ， 停车的方便与否对商业的影响越来越大 。
最后要看看进深面宽比是否合理、层高能否满足业态的经营需求等等因素 。
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【商铺的投资收益组成】
商铺作为一个投资工具 ， 商铺的收益主要可以分为三部分：① 租金收益 ② 地产增值 ③ 金融属性套利 （适合私营企业主） 。


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租金收益是普通投资者最直观的投资回报方式 ， 投资回报率的计算方式为：租金收入÷总投资房款（投资房款分为全款和按揭两种方式 ， 如果是按揭则需加上利息成本） 。
商铺投资是长期持有的投资产品 ， 在计算租金时需要考虑商业逐步发展带来的租金逐年递增 ， 租金增值率与当地商业环境、以及本商业项目后期运营情况 。
地产增值是商铺投资中影响投资回报率的最大部分 ， 它直接与项目所在城市发展、区位配套实现度、人口、消费水平等息息相关 ， 本质是对未来预期的投资 ， 和未来发展的兑现 。
金融属性套利一般是私营业主通过国内信贷获取资金用于企业经营 ， 通过企业经营获利与信贷利息之间形成的差额获取收益 ， 而实际收益水平与企业经营水平息息相关 。
由此我们不难看出商铺的投资回报率是多方面组成的 ， 如果你只是简单粗暴的看租金回报率 ， 而忽略租金逐年递增是错误的 ， 尤其是金融属性 。