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投资是追求投资回报率的 ， 所以投资一定要学会算账 。 经常听到有人说我们的商铺按租金水平算不过来账啊 ， 产生这样的原因是对商铺投资的收益组成不明确 ， 和不清楚如何去算清投资收益这本账 。
下面我将以一个虚拟的新开商业项目进行商铺投资回报进行计算 ， 其中商铺售价、租金水平、租金逐年递增幅度、地产增值率、金融融资成本等都为假设数据 ， 在实际项目中应以实际市场情况数据为准 ， 以下案例只为讨论计算逻辑与方法：
举例：假设一项目为新开商业项目 ， 位于三四线城市新区 ， 地段位置优越为新区核心位置 ， 当地城市商业水平不发达 ， 本项目定位城市商业提档升级存、拟引进主力商家、一二线品牌 。 项目在售销售价格17000元/㎡ ， 当地租金水平50-90元/㎡ ， 成熟商圈租金逐年递增幅度8% ， 热门板块土拍涨幅8% 。
在租金收益的计算中 ， 最容易忽略的是对每年租金递增计算 ， 5年、10年后都按照一个租金水平计算 ， 这样肯定是不合理的 。 新开商业分不同业态一般存在3-5年培育期 ， 那么在考虑3年培育期租金恒定的的情况下 ， 年租金收益情况如下：


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地产增值收益计算为持有一定年限后 ， 出售持有商铺所带来的投资收益 ， 计算公式为：投资回报率=（出售价格-购买价格）*（1-交易税率）/购入价格；年均投资回报率=投资回报率/投资年限；（下表的交易税率按综合50%计算）


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金融性收益主要是指通过抵押贷款 ， 进行经营 ， 通过经营性收益与贷款利率差 ， 来赚取得收益 ， 这种一般是针对企业主体 ， 而实际收益水平与企业经营水平息息相关 。 假如该企业的营业回报率是15% ， 而短期抵押贷款融资成本按12%计算 ， 那么其中差额为3% 。
综合以上3部分收益的投资回报率 ， 我们不难看这套商铺长期持有的投资回报率是可观的 ， 是具备长期持有投资价值的 。 所以在做商铺投资时 ， 作为投资者 ， 一定要清楚了解投资收益的组成以及投资回报的算法 。
【结语】
商铺是一种经营性投资工具 ， 它是适合长期持有的长线投资工具 。
投资者在选择商铺的过程中 ， 也要同时考虑好租户的选择问题 ， 尽量能和一些知名品牌的店铺进行合作 ， 在投资之初就掌握主动权 ， 为日后获得丰厚投资回报打基础 。
购买商铺是一件繁复的工作 ， 需要我们大量的查证来辅助判断 ， 个人能力毕竟有限 ， 特别是非从业者 。 所以如果身边有从事这方面工作的朋友 ， 最好还是去求助一下 ， 专业的事还是要专业的人去做 。