其次就是利用财务方法做高成本 ， 以此降低增值税和企业所得税 。 据说（不是我说的哦！不要来查我！）很多公司都做了一定程度的手脚 。
还有融资成本 。 房地产项目基本都是要借钱做的 ， 年息个位数的开发贷和 30% 以上的高利贷 ， 是有很大差别 。
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很高兴回答这个问题、
现在一般认为 ， 房地产开发利润高的暴利行业 。 因此房价暴跌是理所当然的 。 房地产商从简陋的房价中挤出一些水分 ， 减少暴利 ， 没有救活的问题 。
在目前的情况下 ， 我国房地产开发行业的平均利润率不太可能达到50?即使某个项目达到50?销售利润率 ， 也不能说是暴利行业 。 因为要缴纳土地增值税征收费用、土地增值税清算费用不能列入的很多费用、费用、事业所得税 ， 还要支付各种摊派及各种捐款 。 谁是赚大钱的房地产开发商？一般房地产开发项目开发周期需要2 ~ 3年 ， 某个开发周期更长 ， 所以总利润率50?除以3年平均是多少？
一个地区差异 ， 住宅结构差异 ， 好像都没有考虑 。 每平方米1万元的房子可能有50?毛利率 ， 每平方米5千元的房子有50?毛利率吗？那么 ， 可以推测出每平方米3 ， 000 ， 2000韩元的住房利润率有多高 。 想一下全国有几处房价每平方米1万元 ， 有几处房价每平方米3千~ 5千元 。
此外 ， 即使利润率那么高 ， 如果卖不出去 ， 也不能实现利润 ， 开发完成后 ， 剩下几年的余额就更少了 。

文章插图

房地产开发本是一个具有以下特征的复杂过程 。
(1)地点的固定和移动性；
(2)使用的长期特性；
(3)唯一性；
(4)影响因素的多样性；
(5)投资多数；
(6)流动性低 。
(7)用途的多样性；
(8)保存价值 ， 保存价值 。
房地产开发的这种特点决定了房地产和一般商品的区别 ， 我们也不能像其他商品一样理解 。
房地产开发的这种特点是房地产不能像其他商品一样大幅下调 。 前期投入已经投入 ， 成本不动 ， 赔本的买卖绝对不行 。 房地产不能像其他商品一样有批发价 。 因为房地产开发是一个项目的一个项目 。 因为 ， 不是批量生产 ， 重复生产不可能有降低成本的现象 。 房地产如果不能像其他商品一样生产 ， 就没有成本发生 。 因为建设周期长 ， 不确定性大 ， 支出多 ， 无法估计 。
房价上涨太多 ， 导致了像去年一样不理性的上升 ， 平民买不起 ， 部分地方甚至出现了房地产泡沫 ， 值得调控 ， 走上了合理的发展道路 。 不了解房地产开发特性 ， 不研究房地产开发法 ， 不调查房地产成本构成 ， 不具体分析地区差异 ， 不考虑住房结构的价格差异 ， 不理解政府拯救的真正意图 。
怎么说那 ， 如果是刚拿房子就开始盖起来 ， 房价是由地+税+融资成本（一般是贷款利息）+建筑费+售房成本（人工工资+宣传广告）+各种盖章的成本 。 地一般是40％左右 ， 融资成本7％左右 ， 建筑费是2000一平左右 ， 售楼成本4％左右 ， 所以：开发商的利润基本是15％左右 。
基本是亏钱的
不可否认 ， 房地产确实是一个高投入高产出的行业 ， 也造就了中国近几年富豪排行榜的一些前十 。 房地产到底有多高的利润？个人感觉 ， 其实人们有一个误解 ， 你看到的很多公司其实利润还没有银行固定存款利息高 ， 例如中南 ， 2017年中国房地产经营报曾经做过一个统计 ， 从2%-23%都有 ， 随着16、17年地产好形势的结束 ， 18年可能有些企业会更惨 。

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