疯了吧！3.5万/平，还没学位，海口房价天花板，值吗？( 二 )

鲁能从很早就开始在这里深耕，光海蓝椰风项目，就跨越了好几条街道，还有个希尔顿酒店，过去也曾为东海岸带来一些关注度。
江东湾壹号，这个名头摆出来，还是有点气势的。之前远远看了一眼，印象中正面是一个抬高的售楼处，可以看到两侧建筑主体都在施工，体量不小。

| 江东湾壹号售楼处

| 在建产权式酒店
这次，楼Sir专门抽假期去了一趟售楼处，深入了解了一下。
从停车场乘坐电瓶车上坡，进入售楼处，眼前展现的是硕大的沙盘和落地玻璃窗外的海景，环顾四周，第一感觉，这里有“壕”的味道。

| 售楼处内景

| 沙盘全貌

| 酒店式公寓沙盘，窗外是海景
不过，当天下午三点左右，现场除了楼Sir ，就只有一两组购房者到访，有点冷。
楼Sir从售楼处听完讲解，又去实体楼看了样板间，一圈下来，大概知道了冷冷清清的原因。
产权式酒店、土地年限、价格、装修、实用性等等，这个项目能说的点太多了。

产品＆价格
江东湾壹号总占地300亩，开发商叫海南银色海岸置业有限公司，成立于2004年，从股权穿透来看，是来自山西的企业。
项目分两期，正在同时开发，因拿地时间较早，再闲置下去，估计开发商也慌了。
位于西侧的是写字楼，现在挂牌“江东湾数字创意谷” ，有点产业园的意思。

| 江东湾数字创意谷
东侧是纯粹的产权式酒店产品，一共19栋，最大的是一组扇形酒店建筑，这个看起来像4栋，其实算1栋，另外18栋，是离海更近的别墅群。
目前在售的就是最大这栋， 9层高，共513套房，一层最多有8部电梯， 21户。

| 2019年规划效果图
产权式酒店是怎么回事呢，这个产品其实玩得最明白的是恒大文化城，直接当住宅卖，以假乱真，之前楼Sir写过专稿，复习戳：海南买房辛酸史：8年了，我买的房子一分钱没赚...
从样板间看，这个项目跟恒大文旅城一样，就是住宅的样貌，而且除了一房，其他户型都通天然气。比起恒大，江东湾壹号还讲点武德，遵守了“产权式酒店按套内建筑面积销售”的规定，所有户型面积都不带公摊，且还有赠送。

| 样板间实景
售价是35000元/㎡起，实际有折扣，大约在33000元/㎡左右。
因为商业性质不限价，项目报价跟备案价也差不多，我们直接看销售备案价表：

| 销售备案价表（需要完整版的可以加楼Sir好友私聊）
一楼架空，层高越高，价格越往上走，备案价显示53㎡的一房，起价165万，视野最好的9楼房源，总价可能达到200万。
据置业顾问介绍，房源最多的是76㎡的两房，总价区间在220万~270万之间；
119㎡标准三房，数量不多，大约24套，总价400万左右；另外还有商务套房类型的127㎡两房，总价450万左右。

| 127㎡两房的客厅
主打就是53平、76平，占了总房源一半以上，那么，购房预算在160万~270万区间，正在寻找度假、投资房的人，恭喜你，江东湾壹号已经重点盯上你们了！

半年，零备案
这个价位和产品，处于什么水平层次呢？
首先，从周边行情来看，肯定是鹤立鸡群。这一带的二手房，一般不靠海的小区，也就17600元/㎡上下，靠海和带别墅的，均价被拉高到2.4万~2.7万。

| 周边房价对比数据来源：贝壳、房天下

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