疯了吧！3.5万/平，还没学位，海口房价天花板，值吗？( 三 )

江东湾壹号，均价3.5万/㎡， 76平两房要270万，跟仁恒滨江园120平的洋房一个价，后者还是三房；就最小的一房，也要160万。放眼海口，请问还有谁？
那么，这个项目为什么这么敢要价呢？
听销售说辞，无非三个原因：
第一，江东区位，该项目地处江东国际文化交流组团，对面是海南省委党校新址，周边还规划有领事馆等，包括项目的曾用名“东海岸华侨城” ，也是有意无意在往外事活动方面靠；

| 江东湾壹号区位

| 江东新区总规划图
第二，产品优势，宣传为4000元/㎡的精装修标准，以及没有公摊、阳台飘窗还有赠送，得房率高。用置业顾问的话说：按照常规项目算上公摊，均价也才22000元/㎡；

| 精装修产品展示墙
第三，海景资源，因为近海，该项目的地块从2008年规划起，就限高30米，楼栋分布设计为扇形，也是为了更多房间有海景入户。

| 观景阳台
是不是听起来理由还是挺充分的？那么，它卖得怎么样呢？
从今年一月开售，也有小半年了，楼Sir查了下系统，惊讶地发现，竟然，一套都还没备案（当然，这个不是说就代表项目一套都还没卖出去，可能有成交，只是工作人员还没有去办理），进度着实有点慢。

是因为它卖得贵吗？这个楼Sir暂时不下结论，先看看它从拿地到开发、销售，经历的曲折。

土地闲置10年
前面说了，开发商海南银色海岸置业有限公司，成立于2004年，楼Sir考古无意发现，早在2008年，该公司就在海口拿下了500亩土地；到2011年，海口市规划局正式公示了现在江东湾壹号所在地块的规划指示，面积为19.95公顷，大约300亩，性质为旅馆用地，限高30米等。
后来该地块迟迟没有开发， 2012年，被海口市国土资源局下令督促开发。这一年，江东湾壹号的前身，原名东海岸华侨城，出了修建性详细规划公示，确定了设计效果图。

| 2012年规划效果图
从2012年到2019年，该项目是否有动工，这个还不太清楚。
不过2019年，对这家公司和这个项目来说，可以说否极泰来，随着江东新区的开发需求， “东海岸华侨城”拿到了自规局的批后公示，并在7月份参加海南自由贸易试验区建设项目（第五批）集中开工仪式。

| 2019年公示项目概况
这一番折腾下来，白耽误了10年，从东海岸时代熬到了江东时代，项目的产权年限也从50年，变成了剩下40年，到2059年止。
然后，产权式酒店，在海南经历了两轮“灭顶之灾” 。
第一次是2016年，《海南省人民政府办公厅关于印发海南省产权式酒店建设销售管理暂行规定的通知》，规定“出售的客房数量可由各市县政府根据需要决定，但不得超过客房总数的70％”“不得按含有公摊面积的套型建筑面积计价预（销）售”“冷静期无条件退款”等条款。

2017年，《海南省人民政府关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》中规定：严禁以产权式酒店的名义变相开发商品住宅，自本意见施行之日起，停止产权式酒店项目规划报建审批。

停止产权式酒店项目审批，对于存量旅馆用地，是致命打击，几乎无路可走，国瑞云龙湖就是吃了这个亏。
在严格管控产权式酒店的背景下，江东湾壹号能够顺利推向市场，大概与它规划报建做得比较早有关。

优势？不明显
那么，购买江东湾壹号的产权式酒店，与住宅和商业公寓，有哪些不同呢？

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