----房地产变成“高楼森林”！未来“持房”还是持币？专家概括“4个字”//----

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最近的楼市 ， 有点“风声鹤唳”的意思 ， 不管是土地市场、房贷利率、成交量 ， 还是房企融资、“金九”首周的人气 ， 都出现了全方位的走弱 。

仅仅在8月份 ， 就有72宗土地流拍 。 LPR新规落地后 ， 房贷利率不但没有出现预想中的下降 ， 反而逆势反弹 。 开发商借钱更难了 ， 在刚刚过去的8月份 ， 融资规模环比降幅高达60% ， 堪称“前所未见” 。

为什么楼市突然间开始转势了？原因有很多 ， 比如调控政策持续发力 ， 比如房地产资金面连续收紧 。

但是 ， 更深层次的原因在于 ， 房地产已经变成了“高楼森林” ， 有点“难以为继”了 。

数据显示 ， 30年来 ， 中国城镇住宅存量从不到14亿平增至267亿平 ， 统计局上个月公布的城镇人均住房面积达到了39平米；住房套数从约3100万套增至3.03亿套 ， 套户比从0.8增至1.03 。

住宅越盖越多 ， 人均住房面积越来越高 ， 总套数也水涨船高 。 与此同时 ， 资金往楼市里涌入的更多 。

从1986年到2018年 ， 房地产开发投资已经超过了12万亿 ， 是1986年的1200倍 ， 年均增长24.8% 。

经济学家李迅雷指出 ， 过去10多年 ， 我国每年新增城镇人口基本都在2000万上下波动 ， 但每年销售的商品住宅面积 ， 却从7亿平米翻倍至接近15亿平米 。

任何商品 ， 都要遵守“供需失衡”、“过犹不及”的铁律 ， 房地产的扩张 ， 为城镇化做出了巨大贡献 ， 也极大改善了我们的居住条件 ， 但房屋空置率、居民杠杆率走高也是不争的事实 。

毫无疑问 ， 过去十年 ， 房子是最“赚钱” ， 增值最快的“投机品” ， 那么 ， 未来10年 ， 究竟应该“持房”还是“持币”？

我们从以下几个方面逐个展开分析 。

第一 ， 劳动力人口的增速、家庭结构的变化 。

楼市是依靠年轻人才能推动的市场 ， “高楼森林”为什么能够形成？归根结底 ， 是因为大量的年轻人从农村涌入到城市 ， 从婚房到学区房 ， 从刚需房到改善房 ， 不断释放的置业需求 ， 才让这片森林不断扩张 。

然而 ， 劳动力人口的减少 ， 却是我们无法忽视的问题 。

在2013年 ， 我国劳动力人口（15-64岁）达到了10.06亿的顶峰 ， 随后五年当中 ， 以年均200万人的速度在减少 ， 当然 ， 即便再过十年 ， 劳动力人口依然可以维持9亿人以上的规模 ， 但是 ， 45岁以上的劳动力将成为常态 。

更重要的 ， 是很多人家庭结构的演变 。

马云在今年5月份的一场演讲中说道：“如果都像今天这样大家买房子 ， 将来我们的孙子、孙女 ， 一个人至少要管5套房子 ， 要养8个老人” 。

房子继承的越来越多 ， 养老的压力却有增无减 ， 事实上 ， 8个老人 ， 意味着“八四二一”家庭结构的逐步形成 ， 夫妻双方的父母、祖父母 ， 都是独生子女难以承受之重 。

这样的情况下 ， 房子再多又有何用？能不能随时变现？能不能为年迈的老人提供陪护？这些问题远远比买房更加现实 。

第二 ， 货币流通、LPR机制落地后的变化 。

在前段时间举行的博鳌房地产论坛上 ， 东方证券经济学家邵宇的话很有意思：这么多年 ， 我们赚钱的方式无非就是三种 ， 挣经济增长的钱、挣货币供应的钱 ， 实在不行还可以挣隔壁老王的钱 。

邵宇称 ， 房地产的优势在于把经济增长的钱挣了 ， 把流动性的钱也挣了 ， 还把隔壁老王的钱挣了 ， 所以是一种风口自然积累的表现 。 据他统计 ， 中国现在的房地产总市值65万亿美金 ， 相当于450万亿人民币 。