----楼市被“速冻”！土地、资金降30% ， 房贷更反常 ， 专家：刚刚开始//----

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天气变化太迅速 ， 以至于楼市还没从夏日的燥热中回过神来 ， 秋天的凉意便接踵而至 。

一方面 ， 是土地市场全面降温 。

近日 ， 房产研究机构克而瑞最新发布的《2019年8月40城土地市场报告》显示 ， 8月份 ， 40城整体土地成交面积环比下降16.9% ， 平均土地成交均价环比下跌1.8% ， 量价齐跌 。 与此同时 ， 40城市土地出让收入环比下跌30.3% 。

成交面积、成交价、溢价率的全面下行 ， 证明2019年的楼市 ， 正式告别了“高价地”的时代 ， 房企从“冒失”到“谨慎” ， 只不过才几个月的时间而已 。

另一方面 ， 是新房促销、二手房阴跌的范围开始扩大 。

新房市场 ， 从八月中旬的广州开始 ， 番禺某盘从每平米最高4.6万元降到3.6万元 ， 降幅超过20% 。 有前20强房企相关负责人透露 ， 在一些环沪、环京区域和部分三、四线城市 ， 其公司的大部分项目如果购房者能够一次性付款 ， 可以给予总价3-5个点的优惠 。

与此同时 ， 恒大率先开启“抢收行动” ， 连十月份的促销折扣都先一步推出 ， 融创公开表示不再拿地 ， 禹洲、世茂等实力房企也纷纷表态 ， 对后市持悲观态度 。

二手房市场也是如此 ， 在刚刚过去的8月份 ， 13个城市二手房成交量环比下降8.5% ， 成交量仍处于5月以来的下行通道之中 。 其中 ， 除南京外 ， 其他12个城市的二手房成交量均出现了不同程度的环比下降 ， 厦门降幅最大 ， 达25.3% 。

很明显 ， 从突如其来的“躁动” ， 到全方位的“疲软” ， 九月的楼市 ， 直接被“速冻”了 。

在这样的关键时刻 ， 更有三个“反常”的消息值得重视 。

第一 ， 九月首周 ， 一线城市成交量领跌 ， 堪称“风向标” 。

9月12日中新经纬报道称 ， 某房产研究机构数据研究中心发布第36周20城新房成交报告 。 “金九”首周(第36周)新房表现并不乐观 ， 20城新房销售面积回落 ， 环比下滑14.5% ， 尤其一线城市下滑明显 ， 仅深圳成交面积小幅上升 ， 北京、上海、广州成交面积分别大幅下滑37.7% ， 30.9% ， 29.4% 。

20个重点城市环比下滑的幅度还不到20% ， 但是 ， 单单北上广这三个城市 ， 成交量下滑都达到了30%以上 ， 很明显 ， 一线城市开始率先出现弱势的成交氛围了 。

为什么说一线城市的成交量下跌 ， 会引领全国的“风向”呢？

道理很简单 ， 楼市无论是躁动期还是下行期 ， 一线城市都是首先出现成交波动的市场 ， 正如2015年时京沪深首先上涨 ， 随后波及到省会与三四线一样 ， 在人气变淡的阶段 ， 同样也是北上广出现大幅度的转冷 ， 最终传导到其他城市 。

第二 ， LPR机制推出后 ， 房贷利率不降反升 。

众所周知 ， 在8月末 ， 央行正式宣布房贷利率以LPR为锚 ， 不再参考基准利率 ， 自10月8日起 ， 首套房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上lpr为4.85%）；二套房利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按最新5年期lPR为5.45%） 。

LPR的新规“尘埃落定” ， 对楼市的影响意义深远 ， 表面上看 ， 最大的变化是取消了利率的“折扣” ， 以后房贷打折将成为历史 ， 长期来看 ， 意味着实体经济融资成本将会持续走低 ， 房地产资金面的管控有增无减 ， “因城施策”将是未来房贷利率的主要导向 。

某房产大数据研究院近日发布的《2019年8月中国房贷市场报告》显示 ， 其重点监测的35个城市中 ， 全国首套房贷款平均利率为5.47% ， 环比上涨了3个基点；二套房贷款平均利率为5.78% ， 环比上涨2个基点 。