专家说的很直白 ， 买房 ， 挣的就是货币供应的钱、货币流动性的钱 。

数据显示 ， 从2007年到2017年 ， M2（流通中货币）的均值增速为15% ， 同期房价上涨的幅度也趋近于这个速度 ， 也就是说 ， 人们把房产当成了金融投机品 ， 而不是用来居住的消费品 。

但是 ， 未来10年 ， 房地产有个非常重要的前提：LPR机制落地了 。

在8月末 ， 央行发布新规 ， 自10月8日起 ， 新发放商业性个人住房贷款利率 ， 以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成 。 定价基准转换后 ， 首套房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上lpr为4.85%）；二套房利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按最新5年期lPR为5.45%） 。

表面上看 ， 最大的变化是取消了利率的“折扣” ， 以后房贷打折将成为历史 ， 长期来看 ， 这意味着实体经济融资成本将会持续走低 ， 房地产资金面的管控有增无减 。

说白了 ， 未来10年的货币 ， 重点倾斜领域是制造业、实体、新经济、基建、工程机械、建材 ， 房企和购房者想利用低利率的环境撬动高杠杆 ， 可以趁早放弃了 。

第三 ， 城市、区域之间的分化 。

我们必须要承认一个事实：房价普涨普跌的时代已经结束了 ， 未来的楼市 ， 必然是“白菜价”和“黄金价”共存的市场 ， 不能一概而论 。

澎湃新闻此前报道称 ， 2018年人口净流入量排名前三的地方分别是 ， 广东(84万人)、浙江(49万人)、安徽(28万人) ， 均为南方地区 。

换言之 ， 粤浙皖三个省份 ， 去年流入了超过150万的人口 ， 仅一个广东 ， 就足以令其他地区汗颜 。 与之对应的 ， 是北方人口大省的无奈 ， 山东、河南分别净流出20万人和7万人 ， 豫鲁两地流出近30万人 。

这说明了一个结论：人口流向 ， 正在带动城市群逐步分化 ， 而且速度变得越来越快 。

经济学家任泽平以北京为例 ， 从2009-2018年 ， 新房均价从1.4万元/平上涨至5.5万元/平 ， 上涨3.9倍 ， 高于M2涨幅的3倍 ， 远高于全国均价涨幅的1.9倍 。

靠近中心的外围地区受益于城市规划利好、产业发展和人口流入、公共资源和交通趋于完善、住房质量较高 ， 相关住房涨幅最大 。

因此 ， 未来10年 ， 人口、地段、区位、资源占优的城市 ， “持房”是必选项 ， 对于其他绝大部分只流出人口 ， 工作机会不充分的城市而言 ， “持币”是更好的选择 。

有专家用“4个字”来概括这种趋势：势不可挡 。

经济学家李迅雷此前在《分化：已经势不可挡》一文中指出：今后 ， 城市之间的繁荣与衰落将并存 ， 珠三角与长三角的经济总量份额会不断上升 ， 最终超过全国经济总量的一半将是必然趋势 。

李迅雷认为 ， 过去中国人口的流向是从西到东 ， 如今已经呈现“从北向南”的流向 ， 过去人口的分布比较分散 ， 今后会越来越集中 。

对购房者而言 ， 内行人的概括 ， 对我们“持房”还是“持币”有很大的参考意义 。

正如上文所说 ， 当一个家庭的养老压力在未来十年成为一座“大山”时 ， 房子又能给我们带来什么实质性的帮助？当你所在的城市 ， 连一个年轻人高薪的工作都无法提供 ， 再多的房子又有什么意义呢？